试图估算房地产投资信托（REIT）价值的投资者会发现，传统指标（如每股收益（EPS）和市盈率（P / E））不适用。 ，我们将讨论一种更可靠的方法来估算REIT的价值。
检查运营资金（FFO）
让我们先来看一个虚构的住宅房地产投资信托基金XYZ Residential（XYZ）的简要损益表。
从2017年到2018年，XYZ住宅的净收入（即“底线”）增长了近30％（+ 122, 534美元至543, 847美元）。 但是，这些净收入数字包括折旧费用，这是重要的项目。 对于大多数企业而言，折旧是可以接受的非现金费用，用于分配前一时期的投资成本。 但是，房地产与大多数固定工厂或设备投资不同，因为房地产很少会失去价值，而且会经常升值。 因此，净收入（一种通过折旧减少的衡量方法）是绩效的衡量标准。 因此，根据运营资金（FFO）来判断房地产投资信托是合理的，这不包括折旧。 （有关房地产投资信托投资的背景资料，请参阅房地产投资信托方式。）
公司必须调和FFO（在脚注中报告）以及净收入。 常规计算包括 将 折旧 加 回纯收入，并 减去可 折旧房地产销售收益。 我们假设这些收益不是经常性的，因此将它们减去，因此不会对房地产投资信托基金的可持续派息能力做出贡献。 以下是2017年和2018年净收入与FFO的对帐（为清晰起见除去了一些次要项目）：
显而易见，在扣除折旧和扣除财产收益后，2017年的运营资金（FFO）约为838, 390美元，2018年约为758, 000美元。
必须报告FFO，但它有一个缺点：它不扣除维持现有物业组合所需的资本支出。 必须维护股东的不动产，例如为公寓涂漆，因此，FFO并非完全扣除所有费用和支出后的真实剩余现金流量。
因此，专业分析师使用一种称为“经调整的运营资金”（AFFO）的方法来估算REIT的价值。 尽管通常使用FFO，但由于两个原因，专业人员倾向于将重点放在AFFO上。 首先，它是对股东可用的剩余现金流量的一种更精确的度量，因此是评估价值的更好的“基数”。 其次，这是真实的剩余现金流量，可以更好地预测房地产投资信托基金的未来派息能力。
AFFO没有统一的定义，但是如上所述，大多数计算都会减去资本支出。 以XYZ住宅为例，从FFO中减去近$ 182, 000，以获得2018年的AFFO。此数字通常可以在REIT的现金流量表中找到。 尽管仔细研究特定物业可能会产生更准确的信息，但它仍被用作维护现有物业所需现金的估计。
每股收益和市盈率等传统指标在估算房地产投资信托的价值时并不可靠。
检查FFO和/或AFFO的增长
当我们拥有FFO和AFFO，寻找一个或两个指标的预期增长时，我们可以更准确地估算REIT的价值。 这需要仔细研究房地产投资信托及其行业的潜在前景。 评估房地产投资信托基金的增长前景的细节超出了本文的范围，但是这里有一些要考虑的信息：
- 租金的前景增加了出租率的提高/保持率的计划升级/高档房地产的计划（流行且成功的策略是购买低端房地产并对其进行升级以吸引更高质量的租户;更好的租户导致更高的出租率（驱逐次数减少）以及更高的租金）外部增长前景（许多房地产投资信托基金通过收购促进FFO增长，但说起来容易做起来难，因为房地产投资信托基金必须分配其大部分利润并且通常没有大量现金储备；但是，许多房地产投资信托基金成功地削减了投资组合，出售表现不佳的物业，为收购被低估的物业筹集资金）
对FFO / AFFO应用倍数
房地产投资信托基金的总回报来自两个来源：已付股息和价格升值。 预期的价格升值可以分为两个部分：FFO / AFFO的增长和价格对FFO或价格对AFFO的倍数的增长
让我们看一下XYZ的倍数。 请注意，我们显示的是价格除以FFO，实际上是市值除以FFO。 在此示例中，XYZ的市值（股票数量乘以每股价格）约为80亿美元。
除了直接与行业同行进行比较之外，我们如何解释这些倍数？ 类似于市盈率倍数，解释价格对FFO或价格对AFFO的倍数并不是一门精确的科学，倍数会随市场条件和特定REIT子行业而变化。 并且，与其他股票类别一样，我们希望避免购买太高的倍数。
除了支付的股利外，价格升值分为两个来源：FFO / AFFO的增长和/或估值倍数的增长（价格与FFO或价格与AFFO的比率）。 当我们考虑具有良好FFO增长前景的REIT时，我们应该同时考虑这两个来源，例如，如果FFO增长10％，并且维持10.55倍的倍数，那么价格将增长10％。 但是，如果倍数扩展了5％到11倍，则价格升值将约为15％（FFO增长10％+倍数扩展5％）。
一个有用的练习采用价格与AFFO的倍数的倒数，即 1÷= AFFO / Price 。 对于XYZ住宅，这大约等于7.2％（ $ 575.7÷8, 000 ），被称为“ AFFO收益”。 为了评估房地产投资信托的价格，我们可以将AFFO收益与以下内容进行比较：
1.市场的持续资本化率或“上限率”
2.我们对房地产投资信托基金FFO / AFFO增长的估计。
封顶费率是一个通用数字，它告诉投资者市场当前为房地产支付的价格。 例如，8％表示投资者通常为每个房地产财产支付大约12.5倍（ 1÷8％ ）的净营业收入（NOI）。
假设市场上限为7％，而我们对XYZ FFO / AFFO的增长预期为5％。 假定AFFO的计算得出的收益率为7.2％，我们可能正在寻找一种不错的投资，因为与市场上限相比，我们的价格是合理的（甚至更高一点，更好）。 此外，我们预期的增长最终将转化为更高的股息和价格。 实际上，如果所有其他投资者都同意我们的评估，则XYZ的价格将更高，因为要纳入这些增长预期，它需要更高的倍数。
底线
当查看来自运营的资金（FFO）而不是净收入时，REIT评估会更加清晰。 准投资者还应计算经调整的运营资金（AFFO），该费用会扣除维持房地产投资组合所需的可能支出。 AFFO提供了一个出色的工具来衡量REIT的股息支付能力和增长前景。
