从数量的角度来看，投资房地产有点像投资股票。 为了获利，投资者必须确定这些物业的价值，并通过有根据的猜测来判断它们将产生多少利润，无论是通过房地产增值，租金收入还是两者兼而有之。
股权估值通常通过两种基本方法进行：绝对值和相对值。 财产评估也是如此。 用适当的房地产折现率折现未来净营业收入（NOI）类似于股票的折现现金流（DCF）估值； 将总收入乘数模型整合到房地产中可以与股票的相对价值估值相比。 下面，我们将介绍如何使用这些方法对房地产进行估值。
教程： “首次购房者指南”
资本化率
房地产投资者在评估房地产时做出的最重要的假设之一是选择适当的资本化率，即不包括价值增值或折旧的房地产要求的回报率。 简而言之，它是用于确定资产现值的净营业收入的汇率。
例如，如果一个预期在未来十年内产生100万美元净营业收入（NOI）的物业以14％的资本化率折现，则该物业的市场价值为1, 000, 000美元/.14 = 7, 142, 857美元（净营业收入/总资本化率=市场价值）。
如果该物业以650万美元的价格出售，那么7, 142, 857美元的市场价值是一笔不错的交易。 如果销售价格为800万美元，那就不好了。
确定资本化率是评估创收财产的关键指标之一。 尽管它比计算公司的加权平均资本成本（WACC）更为复杂，但投资者可以使用多种方法来找到合适的资本化率。 （有关阅读，请参阅“评估房地产租赁物业的四种方法”）
建立方法
一种常见的方法是构建方法。 从利率开始，添加：
- 适当的流动性溢价（由于房地产流动性不足而引起的收益）收回溢价（土地净增值账户）风险溢价（揭示房地产市场的整体风险敞口）
假设利率为4％，非流动性利率为1.5％，再捕获溢价为1.5％。 风险率为2.5％，则权益资产的资本化率总和为：6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5％。 如果净营业收入为$ 200, 000，则该物业的市场价值为$ 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130。
显然，执行此计算非常简单。 复杂性在于为资本化率的各个组成部分评估准确的估计，这可能会带来挑战。 累积方法的优点是它尝试定义和准确地测量折现率的各个组成部分。
市场提取法
市场提取方法假定存在可比较的创收性房地产的当前可用的净营业收入和售价信息。 市场提取法的优点是资本化率使直接收益资本化更有意义。
确定资本化率相对简单。 假设一个投资者考虑购买一个停车场，预计将产生50万美元的净营业收入。 在该地区，现有三个可比较的创收停车场物业。
- 1号停车场的净营业收入为25万美元，销售价格为300万美元。 在这种情况下，资本化率为：$ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33％。停车场2的净营业收入为$ 400, 000，销售价格为395万美元。 资本化率为：400, 000美元/ 3, 950, 000美元= 10.13％。停车场3的净营业收入为185, 000美元，销售价格为200万美元。 资本化率为：185, 000美元/ 2, 000, 000美元= 9.25％。
根据这三个可比较属性（8.33％，10.13％和9.25％）的计算利率，9.4％的总资本化率将是市场的合理代表。 使用该资本化率，投资者可以确定该物业的市场价值。 停车场投资机会的价值为$ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149。
投资范围法
资本化率是使用同时使用债务和股权融资的房地产的个人利率来计算的。 投资范围法的优点在于，它是融资房地产投资的最合适的资本化率。
第一步是计算沉没资金因素。 这是每个期间必须预留的百分比，以在将来的某个时间点具有一定数量。 假设一个净营业收入为950, 000美元的财产的融资额为50％，使用7％的债务将在15年内摊销。 其余的以股本支付，所需的回报率为10％。 资金沉没系数的计算公式为：
</ s> </ s> </ s> （年数* 12个月）−112个月利率
插入数字，我们得到：
.07 / 12
{ 15x12 } – 1
每月计算得出.003154。 每年，该百分比为：.003154 x 12个月= 0.0378。 贷方必须支付的利率等于该沉没基金系数加上利率。 在此示例中，此比率为：.07 +.0378 = 10.78％，即.1078。
因此，使用50％的债务权重和50％的权益权重的加权平均利率或总资本化率是：（.5 x.1078）+（.5 x.10）= 10.39％。 结果，该物业的市场价值为：$ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407。
如何评估房地产投资物业
可比股权估值
绝对估值模型确定未来传入现金流量的现值，以获取股票的内在价值； 最常见的方法是股息折扣模型（DDM）和现金流量折现（DCF）技术。 另一方面，相对价值法表明，两种可比证券应根据其收益进行类似定价。 将诸如市盈率和市销率之类的比率与其他行业内公司进行比较，以确定股票是被低估还是被高估。 与股票估值一样，房地产估值分析应同时执行这两个程序，以确定可能的价值范围。
计算房地产的净营业收入
</ s> </ s> </ s> 市场价值= r-gNOI1 = RNOI1其中：NOI =净营业收入者=房地产资产的要求回报率g = NOIR的增长率=资本化率（r-g）
净营业收入反映了该物业在计入营业费用之后但未扣除税金和利息之前所产生的收入。 在扣除费用之前，必须确定从投资中获得的总收入。 可以根据附近可比较的物业初步预测预期的租金收入。 通过适当的市场研究，投资者可以确定该地区租户要收取的价格，并假定可以将类似的每平方英尺租金应用于该物业。 公式中，租金的预计增长是在增长率中考虑的。
由于高空置率可能会对房地产投资回报构成威胁，因此，如果未充分利用资产，则应使用敏感性分析或现实的保守估计来确定被放弃的收入。
运营费用包括建筑物日常运营中直接产生的费用，例如财产保险，管理费，维护费和水电费。 请注意，折旧不包括在总费用计算中。 房地产的净营业收入与未计利息，税项，折旧和摊销的利润（EBITDA）相似。
按市值率对房地产投资的净营业收入进行折让，类似于按适当的要求收益率（根据股息增长进行调整）对未来股息流进行折让。 熟悉股息增长模型的股票投资者应该立即看到相似之处。 （DDM是最基础的金融理论之一，但它仅是其假设条件。请查看“ 深入研究股利折扣模型” 。）
寻找物业的创收能力
</ s> </ s> </ s> 市场价值=总收入×总收入乘数
总收入乘数法是一种相对估值方法，该方法基于以下基本假设：同一地区的房地产将与其帮助产生的总收入成比例地进行估值。 顾名思义，总收入是指扣除任何运营费用之前的总收入。 但是，必须预测空缺率才能获得准确的总收入估算。
例如，如果房地产投资者购买了100, 000平方英尺的建筑物，则他可以从可比较的房地产数据中确定附近地区每平方英尺的平均每月总收入为10美元。 尽管投资者最初可能会认为年总收入为1200万美元（10美元x 12个月x 100, 000平方英尺），但在任何给定时间，建筑物中都有一些空置单位。 假设空缺率为10％，那么年总收入为1, 080万美元（12 MM x 90％）。 同样的方法也适用于净营业收入法。
评估房地产价值的下一步是确定总收入乘数。 如果有历史销售数据，就可以实现。 查看可比房地产的销售价格，然后将该值除以所产生的年总收入，即可得出该地区的平均乘数。
这种评估方法类似于使用可比交易或倍数对股票进行评估。 许多分析师将预测公司的收益，并将每股收益（EPS）数字乘以该行业的市盈率。 房地产评估可以通过类似的措施进行。
房地产评估的障碍
这两种房地产评估方法似乎都相对简单。 但是，实际上，使用这些计算来确定创收财产的价值是相当复杂的。 首先，获得有关所有公式输入的所需信息，例如净营业收入，资本化率中包含的溢价以及可比较的销售数据，可能会非常耗时且具有挑战性。
其次，这些估值模型没有适当考虑房地产市场可能发生的重大变化，例如信贷危机或房地产繁荣。 结果，必须进行进一步的分析以预测并考虑变化的经济变量可能产生的影响。
由于房地产市场的流动性和透明性不如股票市场，因此有时难以获得必要的信息以做出充分知情的投资决策。 就是说，由于购买大型开发项目通常需要大量资本投资，因此，如果这种复杂的分析导致发现价值被低估的房产（类似于股权投资），则可以产生巨大的回报。 因此，花时间研究所需的输入是值得的时间和精力。
底线
房地产估值通常基于与股权分析类似的策略。 除折现净营业收入和总收入乘数法外，还经常使用其他方法，这是该资产类别所独有的。 例如，一些行业专家对城市迁移和发展模式具有积极的工作知识。 结果，他们可以确定哪些地区最有可能经历最快的升值速度。
无论使用哪种方法，策略成功的最重要预测因素是其研究程度。
