抵押率受许多不同因素的影响：经济环境，通货膨胀和美联储。 随着美国经济开始出现复苏迹象，美联储于2015年12月开始提高其关键利率。 自那以来，美联储在2016年将基准利率提高了一次，2017年提高了三倍，截至2018年9月又提高了三倍。
但是，为什么美联储加息很重要？ 它们可能会对您的抵押贷款利率产生总体影响。 时间和方式取决于您拥有哪种抵押贷款。 长期固定利率抵押贷款与长期美国国库券的收益挂钩。 当这些收益率上升时，利率也会上升。 可变利率抵押贷款（ARM）和房屋净值信贷额度（HELOC）与最优惠贷款利率挂钩。 当美联储提高利率时，银行会提高其最优惠利率，因此也会提高您的抵押贷款利率。
随着经济的持续发展并影响抵押贷款利率，我们认为有必要考虑一些打算获得新抵押贷款的人的作为和不作为。 （有关更多信息，请参见 抵押基础：如何获得抵押 。）
检查您的信用报告
贷方审查您的信用报告，以确定您是否有资格获得贷款以及以什么利率获得贷款。 根据法律，您有权每年从“三大”信用评级机构（Equifax，Experian和TransUnion）中获得一份免费的信用报告。 请仔细查看您的信用报告以确保其准确性。 如果有任何错误，则应立即采取措施予以纠正。 当心可疑物品，身份盗用，来自前配偶的不再属于您的数据，过时的信息以及已关闭帐户的错误表示法。 跟进报告该项目的贷方或债权人，并确保您直接向这三个机构报告不一致之处。
改善您的信用评分
通常，较高的信用评分意味着您将有资格获得更好的抵押贷款，因此有必要保持较高的抵押贷款水平。 最常见的是FICO评分，许多金融机构每月都会免费向其客户提供该评分。 您也可以从三个信用评级机构之一购买FICO分数。
为了提高您的信用评分，还清债务，设置付款提醒以按时付款，使信用卡和循环信用余额保持较低水平，并减少所欠的债务。 最好的方法之一是停止使用（或限制使用）信用卡。
降低您的债务收入比
贷款人会查看您的债务收入比（即您的债务偿还额与总收入之比），以衡量您管理每月付款的能力。 他们还用它来确定您可以负担多少房子。 放贷人希望债务与收入的比率低于36％，其中不超过28％的债务用于抵押贷款或前端比率。 这些比率越强，抵押贷款率就越高。
有两种方法可以降低债务收入比，从而获得更好的抵押贷款利率：
- 减少每月的经常性债务：停止花钱购买除最紧急的购买之外的任何东西。增加每月的总收入：找第二份工作或加班，以增加您的收入潜力。
尽管可以使用这些选项，但请记住，这两个选项都不总是容易实现的。
考虑抵押金额
大萧条过后，放贷人不太可能提供超出您偿还能力的贷款。 但是请记住，符合一定数量的资格并不意味着您必须在房屋上花那么多钱。
保守的做法是将实得工资的不超过支出的30％用于住房成本，其中包括抵押贷款，财产税，房主的保险和房主的协会会费。 如果您确实要确保您在正确的价格范围内寻找，请不要忘记增加维护成本。 购买房屋时，请决定更重要的事情：拥有更昂贵的房屋或每月在预算中增加一些回旋余地。 请记住，拥有抵押贷款的房主是30年的承诺。
不要指望通过再融资来降低利率
预计抵押贷款利率将攀升，因此如果您想降低抵押贷款利率，可能不是合适的时机。 但是您可以通过缩短贷款期限来省钱。
例如，从30年期固定利率抵押贷款转为利率更高的15年期贷款，或者通过现金再融资使您的新抵押贷款金额大于现有抵押贷款金额。 这使您可以利用房屋净值来偿还其他债务。 即使您的每月付款将增加，您最终还是可以通过还清较高利息的债务（例如汽车贷款，学生贷款和/或信用卡）来省钱。
在进行任何再融资之前，您应该计算一下数字，以确保不会增加财务压力。 （有关更多信息，请参阅 何时（和何时不）对抵押进行再融资 。）
底线
购房者可以期望在中长期范围内看到利率的变化。 即使是很小的利率变化，也可能对每月还款，贷款过程中支付的利息金额以及您有资格获得的贷款（和房屋）的大小产生重大影响。 例如，如果您有200, 000美元的30年固定利率抵押贷款，利率为4％，则您的月还款额为954.83美元，您将支付的总利息为143, 739.01美元。 将利率提高0.5％（总计4.5％），您将每月需要支付$ 1, 013.37，而您支付的总利息将是$ 164, 813.42-30年每天每天要多花$ 2。
鉴于上述情况，改善信用评分，信用历史记录和债务收入比始终是一个好主意，因此您有资格获得可用的最佳利率。 而且，当然，不要承担超出您负担得起的房屋数量。
