什么是净营业收入– NOI？
净营业收入（NOI）是一种用于分析创收房地产投资的获利能力的计算。 NOI等于该物业的所有收入减去所有合理必要的运营费用。 NOI是税前数字，出现在物业的收入和现金流量表中，其中不包括贷款本金和利息，资本支出，折旧和摊销。 当此度量标准在其他行业中使用时，称为“ EBIT”，代表“息税前收益”。
重要要点
- 净营业收入用于衡量创收性房地产的盈利能力，然后再加上融资或税收产生的任何成本。如果业主推迟或加速某些收入或支出项目，则可以操纵NOI指标中使用的营业费用。NOI指标不包括资本支出。
NOI的公式是：
</ s> </ s> </ s> 净营业收入= RR-OE其中：RR =房地产收入OE =营业费用
净营业收入
NOI会告诉您什么？
净营业收入是房地产专业人员用来确定其创收物业的准确价值的一种估值方法。 要计算NOI，必须从物业产生的收入中减去物业的运营费用。
除了租金收入外，物业还可以通过停车设施，自动售货机和洗衣设施等设施创收。 运营费用包括建筑物的运行和维护成本，包括保险费，律师费，水电费，财产税，维修费和清洁费。 计算中不包括资本支出，例如整个建筑物的新空调系统的成本。
NOI帮助房地产投资者确定资本化率，进而帮助他们计算财产的价值，从而使他们能够比较他们考虑购买或出售的不同财产。
对于融资性房地产，NOI还用于债务覆盖率（DCR），该比率可告知贷方和投资者财产的收入是否包括其运营支出和债务支付。 NOI还用于计算净收入乘数，现金投资回报率和总投资回报率。
如何使用净营业收入的示例
让我们假设您拥有一家物业，该物业每年可带来120, 000美元的收入，并产生80, 000美元的运营费用。 在这种情况下，其NOI为40, 000美元（120, 000-80, 000美元）。 如果总计为负数（运营支出高于收入），则该结果称为净运营亏损（NOL）。
债权人和商业贷款人严重依赖NOI来确定要抵押的房地产的创收潜力，甚至超过了他们在决策中考虑投资者的信用历史的程度。 简而言之：该指标可通过预测资产的现金流量来帮助贷方从根本上评估其初始价值。 如果某物业被认为是有利可图的，则贷方还使用此数字来确定他们愿意提供的贷款规模。 另一方面，如果该物业出现净经营亏损，则贷方可能会完全拒绝借款人的抵押申请。
业主可以通过延迟某些费用而加速其他费用来操纵其运营费用。 还可以通过提高租金和其他费用来增加NOI，同时减少合理必要的运营费用。 以后者为例，考虑一种情况，公寓所有者放弃租户每年的12, 000美元租金，以换取该租户充当物业经理。 如果公寓所有者通常会向建筑经理支付30, 000美元的薪水，那么他可能因此从收入中扣除“合理必要”的30, 000美元成本，而不是实际成本12, 000美元。 （有关相关阅读，请参阅“ NOI与EBIT：比较差异”）
