投资者急于在不确定的市场中寻求防御性头寸，推高房地产股，其中一些今年上涨了50％以上，约为标准普尔500指数的三倍。现在，由于贸易战和贸易危机，这些股票的涨幅可能更高。其他不利因素困扰着市场。 受益最大的公司包括美国铁塔公司（AMT），住宅股票（EQR），Equinix Inc.（EQIX），Essex Property Trust Inc.（ESS），Crown Castle International Corp.（CCI），公共存储（PSA） ）和Prologis Inc.（PLD），如巴伦最近的一份报告所述。
安全投注胜出
对更安全行业的公司股票的需求增加，而对海外市场的接触减少，推高了房地产投资信托或拥有办公大楼，酒店，购物中心和其他商业物业的公司的股票价格。
根据巴伦周刊的报道，纽伯格伯曼房地产基金的经理史蒂夫·重川（Steve Shigekawa）专注于拥有“低负债，多元化的房地产投资组合以及经验丰富的管理团队的公司的股票”，这些公司的公司经历了多个经济周期。 这项投资策略使Neuberger Berman房地产基金在过去三年中实现了12.0％的年化收益率，超过了其晨星房地产类别中90％的同类基金。 在过去的十年中，其较老的机构股份类别击败了其同类机构的79％。
他没有投资传统房地产公司，例如住宿，购物中心和区域性购物中心，而茂川茂的基金所占份额不到7％，而是将数据中心公司的投资翻了一番，其中基金所占比例为12％曝光。
基金经理说：“鉴于电子商务对零售销售的影响，我们对住宿和零售等更具周期性的房地产行业的敞口较低。” 重川的基金采用自上而下的方法进行选股，研究宏观经济指标以帮助指导约40家公司的投资。 例如，一段较低的利率帮助提振了房地产股票，由于利率上升，这些股票经常在利率上升时期遭受损失。
数据中心公司
推动这些公司发展的动力之一是对数据中心以支持云计算的需求激增。 基金经理说：“考虑云计算需求时，将需要更多的数据中心。” 这种趋势将特别提振数据中心房地产公司，例如总部位于加利福尼亚州红木城的Equinix，其股票年初至今的涨幅已超过62％。
数据中心领域的领先公司列出了全球24个国家/地区的资产，并表示该公司在很大程度上不受华盛顿贸易紧张局势升级的影响。
Equinix首席执行官查尔斯·梅耶斯（Charles Meyers）表示：“尽管全球实物商品贸易趋于平缓，但就我们的全球数字经济而言，情况恰恰相反。”
同时，数据中心和塔式REIT都应受益于向下一代蜂窝网络（称为5G）的转换，预计它将比当前的4G电话快10倍。 手机塔房地产投资信托基金（又称“基础设施房地产投资信托”）占Neuberger Berman房地产基金的17％。
REITs是稳定的“风险缓解者”
巴伦的另一份报告指出，伊顿万斯房地产基金的投资经理斯科特·克雷格（Scott Craig）认为房地产投资信托基金是对冲市场波动的有效方法。 随着不利因素的继续，房地产投资信托基金可能会继续反弹，因为它们以稳定的收入和现金流而成为“风险缓解者”而受到欢迎。
据《华尔街日报》报道，尽管在海外开展业务且以多种货币收入的房地产投资信托基金可能更容易受到外汇波动的影响，但它们的规模通常更大，并保持强劲的增长状况和资产负债表。
下一步是什么？
展望未来，投资者可能会偏向于迎合全球数字经济的公司，而不是周期性的名称，这些名称更容易受到经济下滑，关税和特定行业扰动的影响，如零售商和旅馆。
《华尔街日报》援引Sandler O'Neill + Partners LP的话说，其他可能经历动荡的市场领域包括可能面临更高成本的建筑，例如建筑业，以及消费者情绪低落和劳动力短缺。
