目录
- 税后期望
- 要考虑的风险
- 投资机会？
- 兑现和流动性
- 拥有的优势
- 租金优势
- 底线
有充分的理由在退休后拥有房屋。 但是也有很多关于租金的争论。 如果这意味着您不必为维护和修理付费，那么后者可能会便宜一些。 但是，如果您不必担心房东提高租金的话，拥有房屋可以减轻压力。
无论走哪条路，住房费用将是退休时每月的主要费用之一。 在做出租金与购买决定时，需要考虑以下因素。
重要要点
- 住房成本将成为退休预算的一部分，无论您是租房还是拥有房屋。市场价值的波动，意外的维护费用以及保险免赔额都可能增加拥有成本。拥有所有权可带来稳定性，税收优惠和权益，此外，租赁还可提供更大的灵活性和流动性，并且您将在维护上花费更少的金钱和时间。
税后期望
分析房屋所有权与租金的第一步是确定您要/需要在纳税后花费多少。
从2019年提交的申报表开始，夫妻共同提交的合格抵押贷款的利息不超过75万美元。 （如果您在2017年12月16日之前购买房屋，仍然可以根据先前的法律扣除100万美元或以下抵押贷款的利息。）区域），现在上限为10, 000美元。
能够扣除自己拥有的房屋的抵押贷款利息和财产税，意味着您的每月预算将进一步提高，因为您将以扣除税收时间的形式取回部分资金。 由于租金费用不可抵扣税收，因此无需计算。
要计算购房时税前预算的价值，请确定边际税阶，从1中减去该百分比，然后将预算除以该金额。 例如，让我们来看一对夫妻共同申报，他们的2019年税率在22％的税率范围内。
| 步骤1：税后净额 | 步骤2：将预算除以0.80（1减税率） | 结果：税前预算 | |
|---|---|---|---|
| 租借 | $ 2000 | 不适用 | $ 2000 |
| 所有权 | $ 2000 | $ 2000 / 0.80 | $ 2500 |
要考虑的风险
从理论上讲，买房比租房更能赚钱。 但是房屋所有权也带来巨大的财务风险。 市值波动，意外的维护费用以及保险免赔额等问题可能会增加租金以外的其他成本。 无论您选择哪种选择，都不要忘了为通货膨胀做计划-租金，税金和保险费会随着时间的流逝而增加。
另一个主要问题是与所有权相关的维护风险。 租金就像购买针对维护的保险单，因为租户对常规维护成本，设备故障或暴风雨或洪水等灾难不承担任何责任。 房东必须担心这些意外费用。 房主也是如此。
投资机会？
尽管房地产可以提供良好的投资机会，但不应仅出于这个原因购买房屋。 住房是不可避免的生活成本，清算投资资产不应涉及寻找其他居住地。 在计划住房成本时，退休人员最好不要考虑所有权的投资优势。
“房屋所有权的最大神话之一是这是一项投资。 并非如此。”马萨诸塞州列克星敦市创新咨询集团（Innovative Advisory Group）的财富经理柯克·奇斯霍尔姆（Kirk Chisholm）说。 “拥有自己的房屋是一种支出，而不是投资。 投资是一种产生现金流量的投资。 当然，拥有房屋有一些好处，但是当您考虑成本，占用大量资金，房屋流动性不足以及房价并非总是上涨时，这会降低吸引力。投资。'”
要真正将房屋用作投资，房主就必须低价买入和高价卖出-机会性地买卖房屋。 但是，通过在高价时卖出房屋来获利，如果价格继续上涨，人们就有机会将价格从市场上剔除。 像大多数退休人员一样，那些预算固定的人可能无法购买其他房屋或公寓，而会发现自己与房东打交道。
在某些方面，租金在经济上可以等同于卖空股票。 如果您认为房价会走低，则可以租住住房，等待价格下跌，然后再购买房屋。 对住房价格方向的错误决定，最终付出更高的购买价格，就等于付出了更高的价格来买入空头股票。
兑现和流动性
成为租户的其他财务利益包括不必担心住房市场状况和流动性。 卖房子可能要花很长时间。 它还涉及许多文书工作，并且大多数房地产机构向其收取佣金，从而降低了投资回报率。 在需要移动时回避这些纠缠绝对是值得的。
一些退休人员仅靠退休金生活-社会保障福利，年金支出或政府或工会计划，因此他们并不总是有大量的流动现金。 如果没有足够的资产来支付意外开支，那么拥有房屋的常规成本可能会毁灭性的。
拥有的优势
如果您是70％的无抵押退休房主之一，那么租房和拥有房屋的问题一开始似乎并不那么复杂。 尽管如此，您无需支付房租的事实并不会让您感到困惑。
您必须考虑财产税和维护成本。 而且，您的房屋越旧，这些保养费用就可能越高。
不过，找到住宿的理由还是很容易的，特别是如果您现在住在自己的房屋中（并且没有健康相关的理由离开）。 这是其他一些关键论点。
稳定性
建立公平
对于某些退休人员，重要的是保留继承权。 其他人则想利用累积的房屋净值来获得贷款，信贷额度或反向抵押。 在这些情况下，所有权最有意义。 在房地产价值快速增长的地区，拥有资产使您能够拥有增值的资产。 而且，当然，这也意味着您可以避免在房地产市场炙手可热的情况下增加租金。
税收优惠
拥有房屋的好处之一是，您可以扣除联邦收益中的抵押贷款利息和财产税。 尽管2017年的税收法案在某种程度上减少了这些好处，但它们仍然存在。 其他扣除，包括抵押积分，也可以用来降低您应向IRS支付的金额。 如果您租用，则不会获得这些税收优惠。
情绪化
您在情感上与房屋所有权概念联系在一起的程度是一个重要的非财务考虑因素。
优点
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公平
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稳定性
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减税
缺点
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维修费用，时间
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非流动性
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物业税
租金优势
卖掉你的房子，然后搬进出租房很重要。 如果您当前正在租房，您将了解这些好处。 但是，如果您是打算跳船的房主，请考虑以下一些原因。
打开选项
如果您是一个空巢老人，准备缩减规模，或者不确定您将退休的时间花在哪儿，那么租房可能很有意义。 您可能想搬家，以获得更好的天气（或更低的生活成本），但几年后又可以轻松地与家人更近。
如果您认为自己或家庭成员的健康状况可能很重要，那么如果您认为自己可能需要尽快采取行动来接受或护理。 许多辅助生活，继续护理或独立生活社区仅出租，如果您要住在这里，别无选择。
成本降低
比较您计划居住的地方的租金与拥有成本非常重要。 根据Trulia的报告，在100个人口65岁以上的城市中，有98个城市的租金便宜。 值得注意的是，在南方，拥有房屋通常比租房便宜。
减少维护
当您租房时，您可能不必支付主要级别的结构维护费用。 平均而言，房主每年在保养上花费1％至4％。 房屋越老，百分比越高。 一个警告：签署前请仔细阅读租约，并确保房东负责所有（或几乎所有）维护和修理，尤其是在租房时。
不只是成本。 随着年龄的增长，您自己从事这些工作的能力将不可避免地下降。 也许您不想住在经常发现自己站在梯子上更换灯泡或从人行道上铲雪的地方。 那时超级或建筑业的杂工才能真正提供帮助。
释放资金
租金可以释放您可以投资的资金。 这样可以使您保持流动，并可以在退休期间增加整体收入。 投资通常以比房地产增值更快的速度增长，从而使它们更好地利用了您的资金。 此外，如果再次出现房屋市场崩溃，所有权将使您处于风险之中-租借是无法做到的。
优点
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流动性
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维修费用少，责任重大
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移动灵活
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更少的成本，税金
缺点
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不可预期的租金上涨，驱逐
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没有股权
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没有税收优惠
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无法自定义首页
底线
对于许多即将退休的人来说，决定保留家庭风格还是缩小规模是一个困难的决定。 如果他们确实决定搬家，那么房屋所有权带来的压力和费用就会发挥作用。 在退休时拥有或租赁房屋涉及多个注意事项，例如：
- 出租或拥有的税后预算是多少？房屋是潜在的投资机会还是仅是另一笔支出？房屋拥有权带来哪些风险，在意外成本方面，预算可以承受吗？
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国税局。 “出版物936：房屋抵押贷款利息扣除。” 于2019年12月13日访问。
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