目录
- 什么是卖空交易？
- 卖空如何运作
- 止赎如何不同
- 卖空的步骤
- 卖空合约
- 利弊
- 卖空交易中避免的陷阱
- 最佳销售代理商
- 讨价还价
- 不停寻找
- 好交易还是坏交易？
什么是卖空交易？
卖空是指以低于其当前所有者所欠金额的价格购买的房屋。
这项交易使银行避免了收回抵押品赎回权的房屋，从而使银行受益，这既昂贵又费时。 卖方避免了丧失抵押品赎回权带来的信贷损失以及有时伴随的破产。
卖空如何运作
卖空是一种财务选择，有时对陷入困境的借款人的房主可用。 他们拖欠抵押贷款，并有一个水下的房子。 也就是说，房屋的价值小于抵押贷款的未偿余额。
除非出现意外的现金意外收获，否则业主将被迫放弃房屋。 实际上只有两种选择：卖空或止赎。
专家们对卖空是否是一笔好买卖持不同意见。 支持者说，这类房屋的价格低于市场价值。 反对者说，银行对卖火没有兴趣。
当房屋价值下降20％或更多时，卖空通常由房主发起。 在此过程开始之前，持有抵押的贷款人必须在决定上签字。 此外，贷方（通常是银行）需要文档来解释为什么卖空是有意义的。 毕竟，贷款机构可能会在此过程中蒙受损失。
如果获准卖空，则买主首先与房主协商，然后再向银行寻求批准。 重要的是要注意，未经贷款人批准，不得做空。
卖空交易往往是漫长而繁琐的文书工作，需要长达一年的时间才能完成。 但是，它们不像赎回权一样不利于房主的信用等级。 对未来的贷方和债权人而言，卖空交易看起来更好。 它显示该人在银行搬回收回房屋之前已采取了行动。 经过卖空的房主甚至可能有资格立即购买另一套房屋。
重要要点
- 对于水下房主来说，卖空交易是避免其信用等级被收回，收回和黑标的一种方法;对于潜在的买家而言，完成卖空交易需要灵活性和很大的耐心，买家必须确保交易值得努力。
止赎如何不同
在丧失抵押品赎回权的情况下，贷方在借款人未支付一定数目的款项后没收房屋。 与大多数卖空交易不同，止赎可能发生在房主放弃房屋之后。 如果居住者还没有离开，他们将在取消抵押品赎回权的过程中被贷方逐出。
取消抵押品赎回权通常不需要做空卖空，因为贷方担心会迅速清算资产。 丧失抵押品赎回权的房屋也可以在“受托人出售”中拍卖，在该拍卖中，买家以公开程序竞标房屋。
遭受丧失抵押品赎回权的房主的信用等级会立即下降，并且急剧下降。 在大多数情况下，他们必须等待至少五年才能购买另一套住房，或者至少要等待三年才能获得FHA贷款。 取消抵押品赎回权出现在信用报告上已有七年了。
什么时候应该卖空？
卖空的步骤
卖空过程因州而异，但步骤通常包括：
- 卖空套票 - 卖方将金融套票提交给贷方。 它包括财务报表，描述卖方困难的信件以及财务记录的副本。 卖空要约 - 如果卖方接受有兴趣的买方的要约，则上市代理将向卖方发送上市协议，已执行的购买要约，买方的预先批准函以及诚意支票副本。 银行处理 - 银行审核要约，然后批准或拒绝卖空。 这可能需要数周到数月的时间。
卖空合约
从某种意义上说，购买短期房地产就像购买房屋一样。 但是，在这种情况下，合同将指定条款受抵押贷款人的批准。
合同还应说明该财产是“按原样”购买的。 尽管买方可能使用的措词是，如果检查发现存在重大问题，则可以取消交易，但不太可能商定更低的价格。 银行也不大可能进行任何维修，而卖方由于现金短缺而束手无策。
与取消抵押品赎回权不同，贷款机构不以卖空方式拥有财产。 但是，由于必须批准出售并获得收益，因此买方将主要与银行打交道，而不是与房主打交道。
利弊
与常规的房地产交易相比，卖空交易可能要花费更多的时间和耐心测试。 如果您对卖空物业提出要约，请准备好等待。 银行臭名昭著的是，他们需要长达数月的时间才能响应卖空交易。
确保卖空已经得到贷方的批准。 如果卖方尚未与银行协商卖空，则买方将等待很长时间，很可能一无所获。
一些专家建议您给贷方最后期限以减少等待时间。 尽管很难说这种策略是否真的会促使银行采取行动。
卖空交易中避免的陷阱
买方必须确保卖空已经得到贷方的批准。 如果卖方尚未违约或与银行协商了卖空，则买方将等待很长时间，很可能一无所获。 如果银行认为可以通过止赎获得更多的钱，那么它可能对卖空不感兴趣。
潜在的购买者也应该事先进行检查，以确保抵押贷款人对卖空物业没有问题。
最佳销售代理商
由于交易的复杂性，买方应与经验丰富的卖空且愿意参与其中的代理商或房地产经纪人合作。 某些房地产经纪人专门从事卖空交易，并可能持有卖空和止赎资源（SFR）认证，这是由美国全国房地产经纪人协会提供的。 该证书的持有人已经接受了专门培训。
讨价还价
卖空物业的买方应准备提高发行价。 最终，卖方没有真正的权力来批准售价，只有银行批准，他们才可以还价。
另一方面，银行可以完全拒绝要约，特别是在要约价格明显低的情况下。 在最坏的情况下，他们可能根本不答复。
不停寻找
鉴于银行可能需要多长时间才能答复您的报价，所以买家可能应该在等待答复时继续寻找其他房屋。 代理商可以以卖方保留撤回要约的灵活性的方式来写卖空购买协议。
即使买方将其托管，银行也可以继续收取报价。 大多数人会认为这是不道德的，因为此时潜在的购买者可能已经花了数千美元进行检查，标题搜索等工作。 但是该银行面临亏损交易，它希望将损失降至最低。
在游戏中这么晚才退出交易对买方来说是浪费时间和金钱，更不用说极大的挫败感了。
由于所有这些原因，必须以健康的怀疑态度来考虑卖空的上市价格。
好交易还是坏交易？
专家们对卖空是否对买家来说是一笔好买卖存有分歧。 支持者说，卖空物业的价格低于市场价值，这为购买者提供了获得高价的机会，或为首次购房者提供了机会，使他们有机会购买否则可能无法负担的房屋。 反对者说，银行对进行火灾出售没有兴趣，并将在确定或接受财产价格之前进行可比的市场分析。
此外，卖空的挂牌价可能是卖方代理人认为银行可能接受的金额，而不是银行实际同意接受的金额。 银行可能会发现价格太低，或者卖方可能会在市场下列出该物业，以引起竞购战。
在某些州，卖方将对他有欠缺判断，这使他有义务偿还银行的抵押金额和房屋售价之间的差额，因此，尽可能多地赚钱符合卖方的最大利益。 。
对银行和买方而言，一个好处是，与银行拥有的财产不同，卖空财产不太可能被破坏或洗劫。 虽然由于业主的财务状况，该物业可能会遭受延期维修的困扰，但卖方仍无法在其居住期间销毁该地点。 相比之下，失去财产以取消抵押品赎回权的房主通常会在房子上掏出自己的挫败感，以此作为回到银行的一种方式。
