目录
- 拍卖的利与弊
- 止赎性质
- 物业税违约
- 参加拍卖
- 寻找房地产拍卖
- 多个上市服务数据
- 竞标者需要知道什么
- 访问属性
- 条件和检查
- 付款方式：提前计划
- 索赔，留置权和占用人
- 底线
想要购买物业？ 您不必局限于搜索房地产清单和与房地产经纪人合作的传统渠道。 您也可以在拍卖中购买物业。
你应该在拍卖会上买房子吗？
你需要知道什么
- 在拍卖中购买房屋要比通过通常的过程购买更具风险。 充分了解房地产拍卖的工作方式至关重要。您可以通过地方政府，房地产经纪人以及RealtyTrac和Auction.com等在线网站找到房屋拍卖。拍卖物业通常不允许进行房屋检查或任何合法方式亲自查看内部。 如果您买不起状况不佳的房产，请坚持拍卖，让您可以在出价前检查该房产。查看并了解所有拍卖规则，并对感兴趣的任何房产进行尽职调查。 ，在您竞标之前检查索赔，留置权和占用人。
拍卖的利与弊
在拍卖会上购买的好处包括扩大您的选择范围，并可能以折扣价购买。 与购买传统方式相比，您购买房地产的竞争可能会更少，但您也会与其他潜在的买家（通常是经验丰富的投资者）打交道。
在拍卖会上购买的最大风险可能是，您对待售物业的了解有限，这使昂贵的失误成为现实。 而且，与购买任何房地产一样，您需要阅读，理解并签署大量书面文件（最好在房地产律师的帮助下）。
房地产知识丰富，充满了以远低于市场价值的价格拍卖的房屋的传说，而且确实存在这样的便宜交易。 但是，拍卖通常是一种比通过通常的过程进行购买更危险的方式来获取财产。 对于现实，至关重要的一点是，必须对房地产拍卖的工作方式进行良好的教育，并谨慎考虑要考虑竞标的房地产。
新墨西哥州阿尔伯克基市Myers&Myers房地产经纪人兼合格经纪人约翰·迈尔斯（John Myers）说：“许多人错误地认为拍卖行是一笔好买卖。” 。”
为帮助您避免犯大错，本文将解释住宅房地产拍卖的基本原理，以便您决定此选项是否对您有用—是您要居住在房地产中还是纯粹将其用作投资。
止赎性质
当房主至少几个月没有还清抵押贷款时，他们可能会违约并最终进入止赎程序。 发生这种情况时，银行会向县记录员发出违约通知。 如果房主不支付欠款-或与贷方重新协商抵押贷款-贷方可以将房屋拍卖，并迫使房主偿还欠款。 这些止赎拍卖由银行雇用的受托人进行。
物业税违约
房屋最终出现在拍卖区的另一种方式是所有者不支付评估的财产税。 在这种情况下，没收财产的是税务机关而不是银行。 由此产生的税收留置权拍卖是由地方治安官，书记官或县或地方当局的审计长办公室进行的。
参加拍卖
无论拍卖类型如何，这些事件都可能在诸如当地政府法院和酒店会议室之类的实际地点发生，这些亲自拍卖会很快完成。 房地产拍卖也越来越多地在网上进行，在线拍卖可能持续数天或数周。
根据佛罗里达州房地产投资公司House Heroes LLC的联合创始人伯特·怀特（Earl White）的说法，拍卖会上的房屋买卖一直并将继续流行，该公司购买房屋，公寓和住宅空地。 他说：“预算有限的业主和房地产专业人士迁移到竞争较少的来源。” “自然地，拍卖物业产生的要约较少，导致售价降低。
怀特继续说：“但是，止赎拍卖并不能提供危机时期的折扣。”他解释说，当房屋数量减少时，由于房屋升值和有利的抵押贷款利率，购房者受到了极大的激励，在线拍卖也增加了竞争和价格上涨。
寻找房地产拍卖
寻找拍卖的一种方法是直接与地方政府联系，或访问其网站以获取信息，然后通过电话跟进以确认详细信息。 另一个是通过RealtyTrac和Auction.com等网站。 但是，在线信息并不总是准确的。
可能会列出处于取消抵押品赎回权前的属性，因为所有者拖欠付款。 这些财产可能永远不会出售，因为其所有者追赶付款或与贷方达成协议。
当地房地产经纪人和经纪人也可以成为宝贵的资源。 但是您可能不会发现他们渴望提供帮助，因为代理商和经纪人不会自动在实时拍卖中赚取佣金。 但是，这些经纪人可以通过在线拍卖赚取佣金。
多个上市服务数据
怀特认为，直接多重上市服务（MLS）报告对潜在买家的价值远高于在线上市，因为它们包含了清单的完整数据，包括照片和最重要的非公共经纪人评论。 “非公开评论很重要，因为它们指定了影响销售价格和上市天数的关键信息。例如，财产缺陷，融资选择，入住率和租户租赁。”
评估拍卖财产的最佳方法是与房地产经纪人，评估师，承包商和其他了解建筑和改建成本并能准确估计该财产的价值和所需工作成本的人员合作。
怀特说，虽然规则因位置而异，但MLS和县记录通常仅对房地产持照人开放。 根据他的经验，如果您与他们联系，他们通常很乐意免费提供帮助。
怀特还指出，面对面拍卖已经消失了，因为即使是较小的县也已经将面对面拍卖转换为在线拍卖。 迈阿密和棕榈滩是税收和丧失抵押品赎回权拍卖现在完全在线的两个地方。
请记住，止赎拍卖经常被推迟或取消，即使在最后一刻也是如此。 贷方可能未获得所需的所有书面文件，或者借款人可能已制定出解决方案，以避免丧失抵押品赎回权。
竞标者需要知道什么
在竞标房地产拍卖之前，您需要了解所承担的风险。 购买不当可能会困扰您多年。 您还需要了解拍卖的规则，并准备在参与之前遵循这些规则。
您必须注册并向房地产拍卖实体提交物业预期售价的5％至10％的可退还押金。 如果拍卖是亲自进行的，请确保至少在预定的开始时间前一个小时办理入住手续，并在准备竞标时获得将要筹集的官方卡。
在拍卖中赢得财产有两种不同的方法。
- 在贷方确认拍卖中，即使您是出价最高者，贷方也不必接受您的报价。在绝对拍卖中，中标者将获得财产。
拍卖的起始价格可以是抵押贷款的余额，也可以是旨在刺激竞价的较低金额。 在止赎拍卖中，贷方不得从拍卖中获利。 通常，这些物业亏本出售； 如果有利润，应该在抵押和其他留置权付清之后去抵押房屋。 拍卖财产并不总是很划算-例如，拍卖师可以为财产设定隐性底价，这是必须要竞标的最低价格。
“无论是亲自参加拍卖还是在线参加拍卖，他们都必须牢记，每项财产都有一个门槛价格，明智的购买可能会变成愚蠢的购买，而且他们不得容忍事件，地点或情感。罗恩·休姆斯（Ron Humes）建议。他自2000年以来一直是房地产经纪人，现任肯塔基州列克星敦市后现代营销业务副总裁。
访问属性的问题
拍卖物业很少能向潜在买家提供与传统出售物业相同的访问权限。 尽管有些拍卖公司确实提供露天房屋，但您可能无法在您方便的情况下与您的经纪人一起走过房屋。
加利福尼亚州圣何塞的房地产律师兼经纪人戴维·罗伯森（David Roberson）说：“我个人不建议客户在未进行眼球测试之前就远程购买房产。”他和妻子在三个州拥有22处出租物业，是硅谷物业管理集团的所有者和经营者。 您或您值得信赖的投资团队应该在法律或财务上承担责任之前，先全面评估您正在考虑的房地产和与您打交道的人。
同样，Humes告诫说，除非由知道如何收集和评估所有必要细节的专业人员进行现场评估，否则，报告资产当前或未来价值的消息来源可能非常不准确。 评估拍卖物业的最佳方法是与房地产经纪人，评估师和承包商的专业人士合作，他们了解建筑和改建成本，并且谁能准确评估该物业的当前和未来价值以及所需的工作成本。
财产状况和检查
这所房子可能有各种各样的问题-请记住，这是一栋曾经属于无法负担抵押或财产税的人的房子，因此他们也可能负担不起任何日常维护或修理。 此外，一旦该拥有者意识到自己将失去房屋，他们可能会故意忽略房屋，甚至严重损坏房屋。 此外，闲置的房产可能遭到破坏或有屋。
假设如果该属性从外部看起来很糟糕，那么在内部看起来也很糟糕。 拍卖物业按原样出售，您需要负担所有维修费用。 尽管可能会吸引人，但您不应擅自进入，以更好地了解酒店的状况。
您可能已经在电视上看到鳍状肢这样做了-进入后院，窥视甚至穿过窗户攀爬，但这是不合法的。 而且您绝对不希望打扰任何人占用房屋，这不仅出于礼貌，而且还出于安全考虑。 从当地政府记录中查找有关财产所有权历史的信息，与当地房地产经纪人交谈，并恭敬地要求邻居提供信息。
拍卖物业通常不允许进行房屋检查或任何合法方式亲自查看内部。 如果您负担不起购买状况不佳的房产的风险，请坚持进行拍卖，以使您可以在出价前检查该房产。 没有这些信息，在成为所有者之前，可能很难知道您要进入的领域，物业的维修费用或其真正价值。
即使您可以进行房屋检查，任何检查都有其局限性。 除非您管有，否则墙后，天花板和地板下的问题可能不明显。 如果关闭了公用程序，则可能无法检测到泄漏，电气问题，损坏的设备或HVAC设备故障。
付款方式：提前计划
在拍卖会上购买房产通常需要大量现金。 每个拍卖公司和县政府都有其自己的付款要求，但您可能仅需要现金就可以保证自己的投标权。 首付金额和购买方式通常取决于财产和拍卖行。 可以通过传统方式购买银行拥有的财产来获得更灵活的融资选择：拍卖不是购买止赎的唯一方法。
至于付款，拍卖的投标人应携带现金，汇票或银行本票，以支付拍卖持有人所需的款项。 通常，您在赢得拍卖后必须立即全额支付财产费用。 有时，您可能要等到第二天才能完成付款。 未完成付款可能会导致您的押金被没收，并被禁止日后拍卖。 准备提供资金证明以证明您能够完成购买。 如果您是作为一个实体（例如有限责任公司，信托或有限合伙制）而不是作为一个个人进行投标的，则可能需要出示您的实体文件。
优胜者将像其他任何房屋购买一样经历托管和结束。 房地产拍卖的竞标者通常是有能力支付现金的房地产投资者。 对于允许融资购买的拍卖，您需要提前获得资格预审。
一些拍卖行希望您与他们的关联贷方合作，并在拍卖现场安排这些贷方。 但是，请事先进行研究，以确定可竞争的贷方提供的利率。 这些信息可能会给您一些帮助。
另外，请确保您了解预计将要支付的拍卖费用。 休姆斯说：“很多次在拍卖会上购买的房屋都要向拍卖师，银行，律师和其他公司收取费用，并将其带入拍卖行。” “通常会发现10％的拍卖费，银行利息和罚款，律师费，12％的销售搬运费，财产准备费等会转嫁给买家。”
检查是否有任何索偿，留置权和占用人
在竞标之前，您需要雇用一家产权搜索公司，以查看谁可能对该物业拥有留置权。 如果您赢了，您将对留置权负责，这意味着您会从口袋里掏出更多钱。
可能还有其他针对房屋的索偿-不仅是税收留置权，还包括承包商留置权或第二抵押权。 竞买人应与拍卖公司联系，以确保该财产具有清晰的标题。 如果您确实赢得了拍卖，则需要在托管期间或交易结束后立即购买产权保险，以保护自己免受在产权搜索期间未发现的留置权。
此外，在某些情况下，（前）所有者或擅自占地者将占用该物业，这意味着您将不得不驱逐他们-这一过程充其量可能是不愉快的，而充裕的则是漫长而昂贵的。 为了简化此过程，您可能需要预先向他们提供几千美元以搬出并移交钥匙。
在拥有标题之前，请勿做任何事情。 避免获得购房证明后立即着手装修或搬入酒店的冲动。 您仍需要等待多达10天左右的时间才能收到所有权证书。 在持有该证书之前，该财产才是真正的财产。 业主仍然可以通过向法院提出反对出售权或还清贷款的方式保留住所的权利。
底线
丧失抵押品赎回权的房屋可能在财务上具有吸引力，但在购买之前要考虑许多障碍。 另外，仅因为房屋要在拍卖中出售并不意味着您将能够以合理的价格获得房屋（或者房屋无论以任何价格都是一笔好买卖，这可能是一个钱坑）。 但是对于精明，聪明和有进取心的人，房地产拍卖值得探索，作为一种廉价地购置房屋或投资房地产的方法。
话虽这么说，考虑非拍卖属性作为替代。 休姆斯建议：“与拥有房产权益并可以代表自己进行谈判的卖方进行谈判时，有可能找到更好的交易，而无需承担拍卖的所有相关罚款和费用，” Humes建议。 “您可能还会在拍卖会上受到来自购买房产以作为商业模式翻转的公司的更多竞争。拍卖房屋对于普通购房者而言并不总是最好的交易。”
如果您有兴趣尝试在拍卖中挑选便宜的房产，则有很多东西要学习。 与通过房地产经纪人相比，拍卖是购买财产的风险更高的方式。 对流程和您感兴趣的投标属性进行良好的教育非常重要。 与本地房地产经纪人或经纪人合作以确定潜在的房地产可能会有所帮助，尽管除非您能达成赔偿协议，否则他们可能不感兴趣。
最后，在出价之前，请确保彻底检查所有拍卖规则并对该物业进行尽职调查。 寻求房地产律师的顾问（最好是一位拥有止赎房屋销售经验的律师），以确保您了解如果您是中标者，您将承担的责任和义务。
