试图在消除债务和为未来投资之间做出决定是一个困难的决定。 对于许多家庭来说，这种选择通常以偿还抵押贷款（他们可能有的最大债务）或为退休储蓄的形式出现。 两者都是值得称赞的目标，但是哪个应该优先？
重要要点
- 如果您打算将额外的钱用于抵押贷款，通常最好提早存入抵押贷款，例如在头10年之内。最好是提早开始储蓄以退休，这样一来，您就可以从复利中获得收益。一般而言，年龄越小，您应优先考虑退休储蓄而不是抵押贷款。
首先还清房贷
假设您终于有了多年前抵押的住房贷款。 这是一个漫长的过程，您很想在最后一次付款中还清它，最后变得自由而清晰。 或者，至少可以加快付款速度，以便尽快完成。
虽然在末尾似乎很想偿还抵押贷款，但实际上最好在开始时这样做。 尽管您每个月支付相同的金额（假设您拥有众所周知的30年固定利率抵押贷款），但在您早期的大部分钱都用于支付利息，几乎没有减少贷款本金的事情。 因此，通过及早支付额外款项并减少收取利息的本金，您可以在贷款期限内少付很多利息。 适用于您的投资的复利相同原则也适用于您的债务，因此，通过尽早还清本金，储蓄会随着时间的推移而增加。
相比之下，在以后的几年中，您的付款更多地用于贷款本金。 多付钱并不能尽快减轻您的总利息负担； 它只会更快地在房屋中建立您的资产（并总体上缩短贷款期限）。 并不是说这有什么问题。 但是我们正在寻找您的钱的最佳用途。
因此，让我们假设抵押贷款还处于初期阶段-在第一个十年内。 假设您有一笔为期30年的200, 000美元固定贷款，利率为4.38％； 如果您每年支付12次，则一生的利息费用为159, 485美元。 不过，每年进行一次幸运的13次还款，您总共可以节省27, 216美元的利息。 如果您每个月多赚200美元，那么10年内您将节省6, 000美元，22.5年中将节省50, 745美元-您也将还清抵押贷款。
其他抵押注意事项
为利息省钱并不是世界上最糟糕的主意。 但是抵押利息不同于其他类型的债务。 如果您逐项列出所得税申报表上的扣除额，则可以免税。 您可以在2019年扣除最高$ 750, 000的抵押贷款债务（如果您在2017年12月15日之前购买房屋，则最高可以扣除$ 1百万）。 如果您需要减免山姆大叔欠款的某种方法，抵押贷款可能值得保留。
另外，如果当地房地产价格下跌，如果您所在地区的人们在家中几乎没有升值甚至贬值的话，还清抵押贷款是避免陷入水下的一种方法（因为您的房屋价值超过了房屋的价值）。 这可能使您难以出售房屋，为房屋再融资或获得其他信贷。
首先为退休资金
不幸的是，尽早偿还或偿还抵押贷款更好，但尽早开始储蓄以退休也更好。 多亏了复利的乐趣，今天投资的美元比五年或十年后投资的美元价值更高。 那是因为它将在更长的时间内赚取利息，而利息将赚取利息。 因此，每年延迟储蓄退休金都会给您带来不成比例的损失。
因此，一般来说，在年纪小的时候为退休储蓄比早点偿还抵押贷款更有意义。
当然，投资并不仅仅是增加。 它们也会下跌，其表现会随着金融市场的变化而剧烈波动。 遗憾的是，收益通常不如抵押贷款那么固定。 但这更多的是早点开始投资的原因，而不仅仅是晚点：您的投资组合有更多时间从市场过山车行为中恢复过来。 从长远来看，股票市场历史上一直在上涨。
额外抵押付款与投资
假设您有一笔为期30年的抵押贷款$ 150, 000，固定利率为4.5％。 假设您每月仅需最低还款760美元，您将在贷款期限内支付123, 609美元的利息。 每月支付948美元，再支付188美元，您将在20年内还清抵押贷款，您将节省46, 000美元的利息。
现在，假设您每个月投资了这188美元，平均年回报率为7％。 在20年的时间里，您将获得$ 51, 000的收入，比您节省的利息多出$ 5, 000。 但是，继续存入那笔每月188美元的资金，还有10年的时间，最终您将获得153, 420美元的收入。
因此，尽管从短期看，这可能并没有太大的不同，但从长远来看，您可能会通过投资退休账户而遥遥领先。
请记住，抵押贷款利息通常可抵税，因此抵押贷款的花费可能比看上去少。
妥协立场：一次资助
在这两种选择之间有一个折衷方案：为退休储蓄提供资金，同时为偿还抵押贷款提供少量额外的供款。 在抵押贷款的早期阶段，当小额供款会减少您最终支付的利息时，这可能是一个特别有吸引力的选择。 或者，如果市场非常动荡或呈螺旋形下降，那么偿还抵押贷款而不是冒投资资金损失的风险可能更有意义。
由于个人情况差异很大，因此没有人能回答偿还抵押贷款还是为退休储蓄是更好的选择。 在每种情况下，您都必须运行自己的数字。 总体而言，但是，不要通过过多地关注抵押贷款来牺牲退休计划的长期储蓄目标。 通过首先确定退休储蓄目标的优先级，然后可以决定是否最好将其他储蓄用于进一步抵押或其他投资。
实际上，您应该在偿还抵押贷款与其他非退休储蓄选择的回报前景之间取得平衡。 例如，如果您的抵押贷款利率远高于您可以合理预期的收入，则摆脱抵押贷款利率将是有利的（反之亦然，如果您支付的利率较低）。 另外，如果抵押贷款的利率异常高，那么先还清债务或进行再融资在财务上是有意义的。
