了解抵押付款结构

目录

• 历史
• 抵押付款
• 抵押付款组成部分
• 摊销时间表
• 开始按揭付款
• 底线

抵押是旨在帮助您购买房屋的长期贷款。 除了偿还本金外，您还必须向贷方支付利息。 它周围的房屋和土地用作抵押。 但是，如果您想拥有自己的房屋，则除了这些一般性知识外，还需要了解更多。 此概念也适用于业务，尤其是在固定成本和停工点方面。

重要要点

• 抵押付款由您的本金和利息组成，如果您的首付少于20％，则需要购买私人抵押保险，这将增加您的每月还款额，其中有些还包括房地产或物业税借款人在抵押的早期支付更多的利息，而在抵押的后半部分则有利于本金余额。

历史

几乎每个购买房屋的人都有抵押贷款。 晚间新闻经常提到抵押贷款利率，而对哪个利率将会变化的猜测已成为金融文化的标准组成部分。

现代抵押贷款诞生于1934年，当时政府为帮助该国克服大萧条而制定了抵押贷款计划，以最大程度地减少房屋所需的首付，从而增加了潜在的房主可以借入的金额。 在此之前，需要支付50％的首付。 如今，需要20％的首付，主要是因为如果您的首付少于20％，则您需要购买私人抵押贷款保险（PMI），从而使您的每月还款额更高。

但是，并不一定可以达到期望的效果。 有可用的抵押贷款计划可以大大降低首期付款，但是，如果您能够管理这20％的贷款，则绝对可以。

了解抵押付款结构

抵押付款

决定每月抵押贷款额的主要因素是贷款的规模和期限。 规模是您借入的金额，期限是您必须还清的时间。 通常，您的任期越长，您的每月付款就越低。 这就是30年期抵押贷款最受欢迎的原因。 一旦知道了新房所需的贷款额度，抵押贷款计算器便是比较抵押贷款类型和各种贷方的简便方法。

PITI：抵押付款组成部分

在抵押贷款付款的计算中有四个因素起作用：本金，利息，税金和保险（PITI）。 当我们研究它们时，我们将以100, 000美元的抵押贷款为例。

主要

每次抵押付款的一部分专用于偿还本金余额。 贷款是结构化的，因此返回给借款人的本金开始时较低，并且随着每次抵押付款的增加而增加。 前几年的付款更多地用于支付利息而不是本金，而最后几年的付款则扭转了这种情况。 对于我们的$ 100, 000抵押贷款，本金为$ 100, 000。

利益

利息是贷方承担风险并借钱给您的报酬。 抵押贷款的利率直接影响抵押贷款付款的规模：更高的利率意味着更高的抵押贷款付款。

较高的利率通常会减少您可以借入的金额，而较低的利率会增加其借入金额。 如果我们的100, 000美元抵押贷款的利率为6％，则30年期抵押贷款的本金和利息的每月还款额约为599.55美元-500美元的利息+ 99.55美元的本金。 同一笔利率为9％的贷款每月需要支付$ 804.62。

税收

房地产税或财产税由政府机构评估，并用于资助学校，警察和消防部门等公共服务。 税收是由政府按年计算的，但是您可以将这些税收作为每月付款的一部分来支付。 应付金额除以给定年份中每月按揭还款的总数。 贷方收集付款并将其保留在托管状态，直到必须支付税款为止。

保险

像房地产税一样，保险付款是与每笔抵押付款一起支付的，并一直保存到托管，直到到期。 在此过程中，对级别保费进行了比较。 抵押付款中可以包括两种类型的保险。 一种是财产保险，可以保护房屋及其财物免受火灾，盗窃和其他灾害的影响。 另一个是PMI，这对于购房首付少于成本20％的人是强制性的。 这种类型的保险在借款人无法偿还贷款的情况下为贷方提供保护。 由于PMI可以最大程度地降低贷款的违约风险，因此它还使贷方可以将贷款出售给投资者，投资者可以进而保证自己的债务投资将还清。 一旦借款人拥有房屋至少20％的股权，就可以降低PMI覆盖范围。

一旦余额达到原始价值的78％，抵押贷款保险可能会被取消。

虽然本金，利息，税金和保险构成了典型的抵押，但有些人选择的抵押不包括税款或保险作为每月付款的一部分。 使用这种类型的贷款，您每月的付款额较低，但是您必须自己支付税款和保险。

摊销时间表

抵押贷款的摊销时间表可详细查看每笔抵押贷款的哪一部分专用于PITI的每个组成部分。 如前所述，第一年的抵押付款主要包括利息，而后来的付款主要包括本金。

在我们的100, 000美元，为期30年的抵押贷款示例中，摊销时间表有360笔还款。 下面显示的部分进度表展示了本金和利息支出之间的平衡如何随着时间的推移而发生逆转，并逐步应用到本金上。

付款	主要	利益	本金余额
1个	$ 99.55	$ 500.00	$ 99, 900.45
12	$ 105.16	$ 494.39	$ 98, 772.00
180	$ 243.09	$ 356.46	$ 71, 048.96
360	$ 597.00	$ 2.99	$ 0