投资房地产仍然是创造财富和减税的最佳方法之一。 好处包括能够通过折旧来收回创收财产的成本，使用1031个交易所来推迟房地产投资的利润以及借用房地产权益借来进行额外投资或用于其他目的的能力。 此外，房主可以从个人居留免税中受益，该免税使个人住宅销售的利润不受资本利得税以及抵押贷款利息的扣除。 继续阅读，以了解这些策略中的一种还是组合最适合您。 （有关背景信息，请阅读《 投资房地产》 。）
折旧
您可以通过称为折旧的年度减税额来收回创收租赁财产的成本。 《内部税收法》将折旧扣除定义为对用尽或损耗的合理备抵，包括对报废的合理备抵。
房地产投资者通常使用一种称为“改进的加速成本回收系统”（MACRS）的折旧方法，其中，住宅租赁物业和结构改进的折旧期限为27.5年，而家电和其他固定装置的折旧期限则为15年以上。 即使折旧费用实际上产生正现金流量，折旧费用也经常导致其净损失。 该损失以及诸如公用事业和保险等费用在附表E，联邦所得税表1040中报告，并从普通收入中扣除。
1031次交流
1031交易所以《内部税收法》第1031条的规定命名，允许投资者通过出售一项投资性房地产并使用股权购买另一项或多项同等或更高价值的房地产来递延税款。 这种交换必须在指定的时间内进行。 尽管1031年的交易所可以广泛包括各种类型的财产，但绝大多数交易都与房地产有关。 （有关这种类型的交易所，请阅读 Smart Real Estate Transactions 。）
财产法规
为了成功完成1031交换，这些属性必须满足以下条件：
- 替代财产的总价值必须等于或大于被放弃财产的总价值。交易中包含的财产必须具有相同的种类，这意味着不能将不动产交换为某些其他类型的资产，例如房地产投资信托（REIT）。 （有关房地产投资信托的更多信息，请阅读 房地产投资信托税收基础 。
通过交易收到的任何现金或不被视为同类财产的财产均被视为启动，并应征税。 现金引导 不仅包括现金，还包括固定资产等物产。 抵押启动 是指通过交易实现的任何债务减少。 因此，假定具有重置财产的债务金额必须等于或大于出售放弃的财产时所偿还的债务价值。 （有关同类交易所的更多信息，请阅读《 贸易特性，以使税务员远离海湾》 。）
投资者法规
投资者必须使用合格的中介人。 合格的中介机构是促进1031交换过程的代理商，主要是在将被放弃的财产的净收益再投资于重置财产之前，将其净额持有。 在交易期间，只有合格的中介机构可以持有这些资金。 交易所调解员联合会详细介绍了合格的中介机构在1031交易所过程中所扮演的角色。
投资者有两个截止日期：
- 出售被放弃的财产后四十五天，他必须将合格的替代财产的书面清单交付给交易所的合格方，通常是中介人。 还有一些规则限制了可以识别的财产的数量。此外，他必须在出售被放弃的资产的180天内或该年的纳税申报到期日后的180天内购买合格重置资产的总价值。 ，以先到者为准。
1031交换，逐步
在典型的交易中，投资者决定出售投资物业，并将从任何收益中获得的收益投资到另一物业中。
- 为了以节税的方式实现这一目标，投资者与合格的中介机构签订了1031年交换协议，并将原始财产出售。 同时，投资者开始寻找替代财产。在投资者出售原始财产（被放弃的财产）的当天，将支付所有费用后的净收益发送到合格中介机构设立的特殊账户中。然后进入确认期，在交换期间内，有正好45天的时间来生成合格的替代财产清单，并在180天之内关闭该替代财产。投资者使用出售被放弃的财产的全部收益来关闭新的投资物业。合格的中介机构将这些资金汇入产权公司，关闭特别帐户并完成交易。
借贷房屋净值
在个人住房或投资财产中建立了相当大的股权的投资者可以简单地选择对财产进行再融资并提取股权以进行额外的投资，改善住房或其他目的。 法规因州而异。
在典型情况下，贷方将贷款总额的80％或财产的公平市场价值的50％贷出，以较低者为准。 例如，在一个拥有$ 100, 000贷款的$ 240, 000财产中，借款人最多可以提取$ 92, 000（$ 240, 000 x 80％– $ 100, 000）。
借贷能力还取决于借贷者的信用评分，他们现有的债务对权益比率以及债务对收入比率。 虽然此策略风险较高，但对于那些能够处理额外债务的人而言，它可以帮助建立财富，而无需进入1031交易所或出售财产。 （要了解有关房屋抵押贷款的更多信息，请阅读 房屋 抵押 贷款：这是什么以及如何运作 。）
递延房屋买卖税
如果纳税人在过去五年中住了两年，则出售纳税人的主要个人住宅所得的收益不包括在已婚夫妇的资本收益税中，最高为500, 000美元，个人为250, 000美元。 此外，如果出售纳税人的主要居所所获得的收益大于这些免税额，则纳税人还可以通过1031交易所进行投资。
居住在房价不断上涨的地区的投资者可以使用交易策略来建立自己的个人财富并同时减少税收。 （要了解有关出售房屋的税收影响的更多信息，请阅读 房屋出售会不会给您带来税收冲击？ ）
抵押利息扣除
房主可以在纳税申报表中扣除抵押贷款中应支付的利息。 在抵押的初期，这些付款较高，随着抵押的还清，这些付款逐渐减少。 （在 抵押贷款利息税减免中 。）
底线
房地产所有者有很多选择，他们希望在出售房地产的同时最大程度地减少应纳税额。
- 1031年的交易所允许将销售收益再投资到同类财产中;房屋抵押贷款直接利用该财产的价值，并且可以用于多种目的。特殊税收待遇。抵押贷款利息可以在税收时扣除。
您的个人情况将决定哪种选择最适合您，但是其中任何一种都会帮助您最大程度地利用房地产投资。
有关相关阅读，请参阅 《房主税收入门》 。
