什么是来自运营的调整后资金？
调整后的运营资金（AFFO）是指主要用于房地产投资信托（REIT）分析的财务绩效指标。 房地产投资信托基金的AFFO，尽管会采用不同的计算方法，但通常等于信托的运营资金（FFO），并对用于维持房地产投资信托基金基础资产质量的经常性资本支出进行了调整。 该计算包括对GAAP直线租金，租赁成本和其他重要因素的调整。
从运营中了解调整后的资金
无论行业专业人士如何选择从运营中计算调整后的资金（AFFO），与简单的FFO相比，它被认为是衡量股东剩余现金流量的更为准确的方法，因为它考虑了房租的增加和REIT产生的额外成本。 当估计现值时，它提供了更准确的基数，并更好地预测了房地产投资信托基金的未来派息能力。 这是一项非GAAP措施。
从运营中计算调整后的资金
在计算AFFO之前，分析人员必须首先确定REIT的运营资金（FFO）。 FFO从指定活动清单中衡量现金流量。 FFO反映了REIT的租赁和收购活动以及利息成本的影响。 FFO将REIT的净收入（包括摊销和折旧）考虑在内，但不包括房地产销售的资本收益。 不包括这些收益的原因是，这是一次事件，通常不会对REIT的未来收益潜力产生长期影响。
FFO的公式为：
FFO =净收入+摊销+折旧-房地产销售的资本收益
一旦确定了FFO，就可以计算AFFO。 AFFO的公式为：
AFFO = FFO +租金上涨-资本支出-日常维护费用
AFFO计算示例
以AFFO计算为例，假设以下条件：一个REIT在上一个报告期内的净收入为200万美元。 在此期间，它通过出售其中一处房产获利40万美元，而出售另一处房产获利100, 000美元。 它报告了35, 000美元的摊销和50, 000美元的折旧。 在此期间，净租金增加了40, 000美元； 资本支出为75, 000美元，日常维护费用为30, 000美元。
给定此信息，FFO可以计算为：
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000-（$ 400, 000-$ 100, 000）= $ 1, 785, 000
据此，AFFO的计算公式为：
AFFO = FFO + $ 40, 000-$ 75, 000-$ 30, 000 = $ 1, 785, 000-$ 65, 000 = $ 1, 720, 000
