投资回报率（ROI）是一个会计术语，表示扣除相关成本后收回的投资资金百分比。 对于非会计人员，这听起来可能会造成混淆，但是公式可以简单地表述如下：
</ s> </ s> </ s> ROI = CostGain-Cost其中：Gain =投资收益Cost =投资成本
但是，尽管上述方程式似乎很容易计算，但对于房地产而言，有很多变量，包括维修/保养费用和计算杠杆的方法（进行初始投资所需借入的资金量（含利息））起作用，会影响投资回报率数字。 在许多情况下，如果投资成本较低，则投资回报率将更高。
购买物业时，融资条件会极大地影响投资价格； 但是，使用抵押计算器之类的资源可以帮助您找到有利的利率，从而帮助您节省投资成本。
如何计算房地产投资的投资回报率
计算投资回报率的复杂性
当对房地产进行再融资或提取第二笔抵押贷款时，可能会出现计算ROI的麻烦。 第二笔或再融资贷款的利息可能会增加，并且可能会收取贷款费用，这两者都会降低ROI。 维护成本，财产税和公用事业费也可能会增加。 如果住宅租赁或商业物业的所有者支付这些费用，则需要插入所有这些新数字并重新计算投资回报率。
对于以可变利率抵押贷款（ARM）购买且在贷款期限内每年收取可变递增利率的物业，也可能需要进行复杂的计算。
让我们看一下两种计算ROI的主要方法：“成本”方法和“自付费用”方法。
成本法
成本法通过将资产中的权益除以该资产的成本来计算投资回报率。
例如，假设以100, 000美元购买了物业。 维修和修复后，这使投资者额外花费了50, 000美元，然后该物业的价值为200, 000美元，使投资者在该物业中的权益头寸为50, 000美元（200, 000 –）。
成本法要求将权益头寸除以与该物业的购买，维修和修复有关的所有成本。
在这种情况下，ROI为$ 50, 000÷$ 150, 000 = 0.33，即33％。
自费方法
自掏腰包方法是房地产投资者首选的方法，因为它具有更高的投资回报率结果。 使用上面示例中的数字，假定以相同的价格购买了相同的房产，但是这次购买是通过贷款和$ 20, 000的首付来进行的。 因此，自付费用只有20, 000美元，加上50, 000美元的维修和修复费用，总的自付费用为70, 000美元。 以该物业的价值为$ 200, 000计，股票头寸为$ 130, 000。
在这种情况下，ROI为$ 130, 000÷$ 200, 000 = 0.65，即65％。 这几乎是第一个示例的ROI的两倍。 差异当然归功于贷款：杠杆作为增加ROI的一种手段。
投资回报率不等于利润
当然，在上述任何一个投资回报率都可以在实际现金利润中实现之前，必须先出售房地产。 通常，财产不会以其市场价值出售。 通常，将以低于初始要价的价格完成房地产交易，从而减少了该房地产的最终ROI计算。 此外，还存在与出售房地产相关的成本：用于维修，油漆或美化环境的资金。 刊登广告的费用，评估费用和向房地产经纪人或经纪人的佣金也应添加到广告中。
广告和佣金费用均可与服务提供商协商。 拥有不止一个广告和出售物业的房地产开发商，处于与媒体和经纪人协商优惠价格的更好位置。 但是，多次销售的投资回报率，广告，佣金，融资和建设成本各不相同，这些复杂的会计问题最好由专业人员处理。
物业现金流量
投资者可能在商业租赁物业中拥有30, 000美元的股权，为此，他以10, 000美元的价格获得了300％的ROI。 该物业还产生每月500美元的租金，每年总计6, 000美元。 这是该物业现金流的60％投资回报率-6000美元除以10, 000美元的投资成本。
底线
根据上面提到的所有变量，计算房地产的投资回报率可以很简单也可以很复杂。 在强劲的经济中，事实证明，对住宅和商业房地产的投资都是非常有利的。 即使在经济不景气的时期，当价格下跌且现金短缺时，拥有大量投资资金的投资者也可以获得许多房地产交易。 当经济复苏时，正如它总是一样，许多投资者将获得可观的利润。
但是，出于所得税或资本利得税的目的，敦促房地产所有者在提交之前从可靠的来源获得专业的税收建议。
