什么是总收入乘数？
总收入乘数（GIM）是投资物业价值的粗略度量，该价值是通过将物业的销售价格除以其年度租金总收入而获得的。 GIM用于评估购物中心和公寓大楼等商业房地产，但局限性在于它不考虑公用事业，税收，维修和空缺等因素的成本。 通常用于估价商业物业的其他更详细的方法包括资本化率（上限率）和现金流量折现法。
总收入乘数解释
总收入乘数可用于大致确定某物业的要价是否划算。 将GIM乘以该物业的年总收入，便得出该物业的价值或应出售的价值。
总收入乘数计算示例
例如，所审查的财产的有效总收入为50, 000美元。 可进行类似的销售，有效收入为56, 000美元，销售价值为392, 000美元（实际上，我们将寻求一些可比的方法来改进分析）。
我们的GIM为$ 392, 000 / $ 56, 000 = 7。
总之，这种可比价格（或“补偿价格”在实际中通常被称为“补偿价格”）是其有效毛额的7倍（7倍）。 使用该乘数，我们看到此物业的资本价值为$ 350, 000。 由下式得出：V = GIM x EGI，7 x $ 50, 000 = $ 350, 000。
毛收入乘数法的缺点
反对乘数法的自然论据是因为它是一种相当粗略的估值技术。 由于未明确考虑利率（会影响货币时间价值的折现率），来源或收入（质量）和费用的变化，因此，总收入乘数几乎不是一个实用的估值模型，但它确实提供了“信封背面”的起点。
其他缺点包括：
- GIM方法假定相似类之间的属性均一。 从业人员从经验中知道，类似财产之间的费用比率通常由于延期维护，财产年龄和财产管理者素质等因素而有所不同.GIM估计的价值是基于总收入而不是净营业收入（NOI），而购买物业主要是基于其净赚钱能力。 即使两个物业的总收入有显着差异，也有可能拥有相同的NOI。 因此，GIM方法很容易被不了解其局限性的人所误用。GIM无法考虑可比属性的剩余经济寿命。 通过忽略剩余的经济寿命，从业者可以为新财产和拥有50年历史的财产分配相等的价值，前提是它们产生的收入相等。
