15的优点和缺点

15年期抵押贷款是用于购买房屋的贷款，在整个贷款期内，利率和每月还款额是固定的。 一些借款人选择15年期抵押贷款而不是传统的30年期抵押贷款，因为从长期来看，这可以为他们节省大量资金。

抵押15年的利与弊

当今市场上有几种抵押产品。 与30年期相比，15年期抵押有一些优点和缺点。 但是，两种产品具有相似之处，例如利率可能会受到借款人的信用记录和信用评分的影响。

信用评分是借款人偿还欠款可能性的数字表示。 及时付款，信用记录的时间长度以及打开的信用帐户数量都是影响信用评分的因素。 当然，15年期和30年期的贷款也都需要足够的月收入来支付潜在的抵押贷款以及其他债务。

15年抵押的优点

以下是15年期抵押与30年期抵押的优点。 两者在其期限内都有固定费率和固定付款。

总利息减少

从长远来看，15年期抵押贷款的成本会降低，因为利息支付的总额少于30年期抵押贷款。 抵押贷款的成本是根据每年的利率计算的，并且由于您要借钱一半的时间，因此支付的总利息很可能是30年内所付利息的一半。

例如，在30年内以4％的利率抵押250, 000美元，到本期末将花费429, 674美元的本金和利息。 借款30年的总利息为179, 674美元。

到本期末，同样的贷款额和15年期的利率将花费332, 860美元。 借款15年的总利息为82, 860美元。 如果利率为4％，则15年期只需要支付总利息的46％，而不是30年期。 利率越高，两个抵押贷款之间的差距越大。

低利率

由于与长期贷款相比，短期贷款对银行的风险更低，且成本更低，因此15年期抵押贷款的利率通常较低。 利率可以比30年期抵押贷款低四分之一到整个点。

房利美

如果抵押贷款是由政府资助的公司之一，例如房利美（Fannie Mae）购买的，您最终可能会少付15年期贷款的费用。 房利美（Fannie Mae）和其他政府支持的企业收取他们所谓的贷款价格调整，通常仅适用于30年期抵押贷款，或者更高。

这些费用通常适用于信用评分较低，首付金额较小的借款人。 联邦住房管理局向15年期借款人收取较低的抵押保险费。 当您支付的首付款少于房屋价值的20％时，贷方需要私人抵押保险或PMI。 如果您无法付款，PMI会保护贷方。 PMI是按月收取的抵押贷款费用，但这是临时的，这意味着一旦您还清抵押贷款的20％，PMI便不复存在。

重要的是要注意，尽管大多数借款人对政府资助的产品的预付费用较低，但他们可能会作为较高利率的一部分来支付这些费用。

强制储蓄

由于15年期抵押的月还款额较高，理财计划人员倾向于将其视为强制储蓄的一种。 换句话说，您可以将其投资在自己的房屋中，而不是将30年的每月储蓄用于货币市场帐户或股票市场，从长远来看，它也可能会升值价值。

15年抵押的缺点

尽管通过15年期抵押节省了利息，但借款人在决定贷款期限之前应考虑一些考虑因素和不利因素。

每月更高的付款

15年期抵押贷款的每月还款期比30年期更高，因为需要在一半时间内还清贷款。 例如，一笔为期2年，利息为4％的15年期贷款，金额为250, 000美元，每月付款为1, 849美元，而30年期的每月付款为1, 194美元。 换句话说，对于相同金额，相同费率的15年每月付款要比30年每月付款高55％。

负担能力较差

较高的还款额可能会限制买家购买比使用30年期贷款购买的房屋更为适中的房子。 使用上面的示例，假设抵押贷款人每月最多只批准1, 500美元。 借款人需要购买更便宜的房子，即20％的抵押贷款，年利率20％，需支付15年期的1, 479美元，该抵押贷款利率为4％。 借款人还可以选择支付较大的首期付款（50, 000美元），使抵押贷款总额从250, 000美元增加至200, 000美元，这也将使付款额低于每月最高1, 500美元。

另一方面，一笔为期30年的贷款（25万美元）将导致每月1194美元的付款，远低于最高1, 500美元。 同样，30年期贷款允许借款人购买更大的房屋或承担更大的抵押贷款。 例如，为一个价值30万美元的房屋进行30年的抵押，每月将花费1, 432美元。 30年期贷款使付款额低于1, 500美元的最高限额，并允许借款人获得较大的贷款-大概可以得到更大的房屋或更好的位置。

更少的钱去储蓄

更高的付款要求更高的现金储备-相当于一年的流动性储蓄收入。 此外，较高的每月还款额意味着借款人可能会放弃积累积蓄或实现诸如孩子的大学学费或退休等目标的机会。 此外，大学储蓄帐户和退休帐户均递延税款，而401k退休帐户则由雇主缴纳。 此外，精明而有纪律的投资者将失去将15年期和30年期付款之间的差额投资于高收益证券的机会。

优点

• 15年期抵押的总利息成本要比30年期少

• 15年期通常具有更优惠的利率

• 15年是强制性的储蓄，因为所支付的额外钱被投资在房屋上而不是花在了家里

缺点

• 15年期贷款的每月还款额更高

• 15年期抵押贷款的可负担性降低

• 用于储蓄或退休的钱更少

• 如果借款人无法支付较高的15年期贷款金额，则可能会导致财务困难

底线

从长远来看，15年的抵押贷款肯定可以为您节省很多钱。 但是，重要的是要咨询财务规划师，讨论您可以处理的每月付款。 尽管15年期可以更快偿还抵押贷款，但是如果您失业或收入发生变化，则30年期贷款的每月还款额较高可能会导致您陷入财务困境。