次贷。 仅仅提及这个词就足以使投资者，银行家和房主感到沮丧。 这是一个很好的理由。 次级抵押贷款是导致大萧条的主要驱动力之一。 但是他们似乎正在用一个新名字卷土重来：非优质抵押贷款。
市场上有几种不同类型的次级抵押贷款结构。 但是玫瑰的其他名字闻起来像甜吗？ 事实不一定如此。 请继续阅读以了解有关这些抵押及其代表的更多信息。
重要要点
- 次级抵押贷款是授予信用评分较差，不符合常规抵押贷款资格的个人的一种贷款。次级抵押贷款现在正以非优质抵押贷款的形式卷土重来。由于借款人有违约的可能，这些贷款仍存在很大风险。新的非次级抵押贷款受到限制，必须适当地进行承销。
什么是次级抵押贷款？
次级抵押贷款是授予信用评分不佳（640或以下，通常低于600）的个人的一种贷款，由于信用记录不足，这些人将无法获得常规抵押贷款的资格。
任何次级抵押贷款都存在大量风险。 次贷本身是指借款人及其财务状况，而不是贷款本身。 次级抵押贷款的借款人比那些信用评分较高的借款人更有可能违约。 由于次级抵押贷款人对贷方的风险更高，因此次级抵押贷款通常收取高于初级贷款利率的利率。 次级抵押贷款利率由几个不同的因素决定：首付，信用评分，逾期还款和借款人信用报告中的欠款。
次级抵押贷款的类型
次级抵押贷款的主要类型包括40至50年期限的固定利率抵押贷款，仅利率抵押贷款和可调利率抵押贷款（ARM）。
固定利率抵押
次级抵押的另一种类型是固定利率抵押，期限为40年或50年，与标准的30年期限相反。 这个漫长的贷款期限降低了借款人的每月还款额，但更有可能伴随着更高的利率。 固定利率抵押贷款的可用利率在贷方之间可能存在很大差异。 要研究可用的最佳利率，请使用抵押计算器之类的工具。
可调利率抵押
可变利率抵押贷款从固定利率开始，后来在贷款期限内转换为浮动利率。 一个常见的例子是2/28 ARM。 2/28 ARM是30年期抵押贷款，固定利率为两年，然后进行调整。 ARM贷款的另一种典型版本3/27 ARM在浮动之前具有固定的三年利率。
在这些类型的贷款中，浮动利率是根据指数加保证金确定的。 常用索引是ICE LIBOR。 使用ARM时，借款人在初始期限内每月的付款通常较低。 但是，当抵押贷款重置为较高的浮动利率时，抵押贷款付款通常会显着增加。 当然，利率可能会随着时间的流逝而下降，具体取决于指数和经济状况，这反过来又会减少还款额。
ARM在这场危机中发挥了巨大作用。 当房价开始下跌时，许多房主都知道他们的房屋不值购买价。 加上利率上升导致大量违约。 这导致2006年8月次级抵押抵押品赎回权的数量急剧增加，并在随后的第二年爆发了房地产泡沫。
仅利息抵押
第三类次级抵押贷款是仅利息抵押贷款。 对于贷款的初始期限（通常为五年，七年或十年），本金付款将被推迟，因此借款人仅支付利息。 他可以选择向本金付款，但不需要这些付款。
该期限结束后，借款人将开始还清本金，或者他可以选择为抵押贷款再融资。 如果借款人的收入趋于逐年波动，或者如果他想购买房屋并期望其收入在几年内增加，那么对于借款人而言，这可能是一个明智的选择。
尊严抵押
尊严抵押是一种新型的次级抵押贷款，其中借款人支付约10％的首付，并同意在设定的期限（通常为五年）内支付较高的利率。 如果他按时付款，则五年后，已付利息的金额将用于减少抵押贷款的余额，并将利率降低至最优惠利率。
次级抵押贷款
今日次级抵押贷款
房地产泡沫破裂后，信用评分低于640的人几乎不可能获得房屋贷款。 随着经济的稳定，次级抵押贷款正在卷土重来。 房主和贷方对这类住房贷款的需求正在增加。 富国银行（Wells Fargo）也担任了新的次贷潮流。 该银行目前正在批准潜在的购房者，他们的联邦住房管理局（FHA）贷款信用评分低至600。
不过，这次消费者金融保护局（CFPB）对这些次级抵押贷款设置了限制。 必须向潜在的购房者提供经美国住房和城市发展部批准的代表的购房者咨询服务。 对这些新的次级抵押贷款施加的其他限制限制了利率上升和贷款的其他条款。 所有贷款也必须得到适当的承销。
新的次级抵押贷款限制了利率上升和其他贷款条件。
它们也以增加的成本回来。 现在，次级抵押贷款的利率可能高达8％至10％，并且可能需要高达25％至35％的首付。
次级抵押贷款有风险
由于这些抵押贷款是专门针对不符合最优惠利率抵押贷款资格的人的，这通常意味着借款人将很难偿还贷款，因此，组织贷款或银行贷款有权收取高利率以提供激励借款人按时还款。 但是，当过去可能已经在处理债务方面遇到麻烦的人们拿出这些贷款时，与那些拥有良好信用评分并能够负担更合理利率的贷款的人相比，他们面临着更加困难的，更不用说昂贵的未来。
次级抵押贷款崩溃
次级抵押贷款和次级抵押贷款崩溃通常是“大萧条”爆发的罪魁祸首。
由于利率较低，资本流动性较高以及有大量获利的机会，许多贷方在2004年至2006年间放宽了这些贷款的发放范围。 通过发放这些较高风险的贷款，贷方收取高于基本利率的利率，以补偿他们承担的额外风险。 他们还通过合并抵押贷款然后将其作为重新包装的投资出售给投资者来为抵押贷款提供资金。 突然可以负担抵押贷款的人的大量增加导致住房短缺，这抬高了住房价格，并因此增加了房主可能需要的融资额。
这似乎是一个不断上升的螺旋。 不利的一面是，贷款被发放给了无法偿还的人。 当大量抵押贷款违约而房屋止赎率飙升时，放贷人损失了他们所提供的所有资金。 许多对证券化打包抵押贷款进行大量投资的金融机构也是如此。 许多人经历了极端的财务困难，甚至破产。
次贷危机从2007年持续到2010年，演变成全球性衰退，其影响波及全球金融市场和经济。
底线
尽管次级抵押贷款增加了可以购买房屋的人数，但这使这些人购买住房变得更加困难，并增加了他们拖欠贷款的机会。 违约既损害了借款人，他的信用评分，也损害了贷方。
新的次级抵押贷款的捍卫者指出，购房者不会被迫无限期地支付高利率。 一旦购买者证明自己有能力按时偿还抵押贷款，他们的信用评分就会提高，并且他们可以以较低的利率为其房屋贷款再融资。 的确，许多选择ARM的人都在押注一个事实，那就是到浮动利率开始实施时，他们将清理信用报告，直至有资格获得新的，更有利的融资。
