如果您正在考虑购买第二套住房以用于度假，租金收入或最终的退休住宅，那么利用该物业的所有可用税收减免在财务上是有意义的。 可以通过节省抵押贷款利息，财产税和其他费用的税收减免来大大降低拥有另一所房屋的成本。
直到2025年生效的2017年《减税与就业法案》（TCJA）所产生的税收变化都会影响您可以节省多少钱。 例如，从2017年12月16日购买的房屋开始，房主最多只能扣除750, 000美元的合格房屋贷款利息，低于TCJA通过之前的100万美元。 （此外，如果您在主要住所上已有抵押贷款，则这个数字可能会减少。请参阅下文了解更多信息，并与您的会计师或另一位税务顾问联系（如果适用）。
此外，房屋净值贷款的利息现在仅可以在将钱用于对借贷财产进行翻新的情况下扣除。
尽管如此，即使进行了这些更改，仍有一些有用的减税措施可以使拥有第二套房产的价格更加合理。 这是一个快速的总结。
二手房业主的税收减免
抵押利息扣除
根据您的第二套住房是供个人使用还是打算将其出租出去，适用不同的税收规定。 有了租金，您在其中租房和自己居住的年份所占的比例也会发挥作用。
个人住宅
长期以来，抵押贷款利息扣除一直被认为是使房屋所有权负担得起的一种方法。 如果您严格使用第二套房产作为个人住宅，而从未将其出租，则您有资格以与购买主要房屋相同的方式扣除抵押贷款利息。 要获得扣除的资格，抵押贷款必须是您拥有的合格房屋上的有抵押债务，并且您必须提交IRS表1040并逐项列出扣除额。
单身申报人和已婚申报人可以共同要求分项扣除其抵押贷款所付利息的100％，最高限额。 这些限制因抵押产生的时间而异。 对于2018年至2025年的纳税年度，最低限额为您的第一套房和第二套房担保的债务上限为$ 750, 000；如果您已婚并分开提交，则上限为$ 375, 000。 但是，如果您的抵押贷款在2017年12月16日之前存在，您将继续获得与旧规则相同，更慷慨的税收待遇，抵押贷款利息和任何其他贷款最多可抵扣100万美元的债务。
出租房屋
如果您在一年中的某些或整个年中将房产出租，则税收规定会更加复杂。 根据房屋出租时间的比例（而不是个人使用时间），适用不同的规则。 您对媒体资源的使用将属于以下三类之一：
您将物业出租14天以内。 您可以在一年内将您的第二套房租给其他方，最多两个星期（14晚），而不必向国税局报告由此产生的收入。 该房屋仍被视为个人住宅，您可以根据标准的第二套住房规则扣除抵押贷款利息和财产税。
无论租金多少，这都成立。 即使是每晚租金为10, 000美元的房屋的收入，也无需向IRS申报，前提是该物业在一年中的租用时间不超过14天。
您将物业出租了14天以上，但很少入住。 这里的具体要求是您自己每年使用房屋的时间少于14天，或房屋出租天数的10％。 如果适用，并且房屋一年租用14天以上，则您的房屋被视为租赁财产，您必须向IRS报告其租金收入。
您可以扣除租金，包括抵押贷款利息，财产税，保险费，付给物业经理的费用，水电费以及财产折旧的50％。 但是，您必须在一年中该物业用于个人使用和租赁使用的时间比例之间分配这些成本。
值得注意的是，修复天数不算作个人使用，因此，如果您需要额外时间进行维护，则可以在该物业花费超过14天的时间。 计划通过保留收据证明您不只是在那几天休假来记录维护活动。
您使用该物业超过14天，并且很少租用。
具体而言，如果您每年至少使用两周或占房屋总租赁天数的10％，则适用此方案。 在这种情况下，第二个住宅被视为个人住宅。
您可以扣除抵押贷款利息和财产税，但不能索赔租金损失。 如果您的家庭成员使用该物业（包括您的配偶，兄弟姐妹，父母，祖父母，子女和孙子女），那么这些日子将被视为个人日子，除非您在这些家庭逗留期间收取合理的租金。
为了帮助您计算抵押税减免额，请使用一个在线工作表（例如Bankrate的工作表）来确定您可以节省多少钱。
房屋权益扣除
除了抵押贷款利息扣除外，您还可以注销房屋净值贷款的利息。 但是，此类扣除的规则从2018纳税年度开始发生了变化。
以前，即使您使用房屋净值贷款偿还信用卡债务，休假或购买第二套住房，也可以扣除。 根据IRS，现在您只有在使用“购买，建造或大幅改善用于担保贷款的纳税人的住房”的钱时，才可以扣除为房屋净值债务支付的利息。要获得资格，必须通过以下方式抵押贷款：您的主要或第二套房产，并且不能超过购房成本。
这些规定意味着要要求扣除购买第二套房子的利息，您需要为此抵押。 如果您从主要房屋中购买了房屋抵押贷款进行购买，则无法扣除您为此类贷款支付的利息。
截至2018纳税年度，您可以扣除750, 000美元的房屋贷款（包括抵押贷款）的利息。 但是，请记住，此数字是用于购买，建造或改善您的第一套房和第二套房的所有贷款的总和。 例如，如果您已经在这些住宅上拥有$ 750, 000或更多的抵押债务，则无法要求扣除任何房屋净值权益。
物业税扣除
您可以在第二套房子上扣除财产税，就此而言，可以扣除您拥有的所有财产。 但是，2018纳税年度也带来了影响这些扣除额的变化。
您无法再扣除您对拥有的房地产支付的全部财产税。 现在，所有可抵扣的州和地方税（包括财产税和所得税）的总和限制为每个纳税申报单10, 000美元，如果您已婚并分别提交，则限制为5, 000美元。 许多购买第二套房子的人可能已经超过了他们的第一套房子的限制，因此他们第二套房子可能无法享受额外的税收节省。
卖掉第二套房子
税法允许您在出售主要住所时获得不超过500, 000美元的利润（如果您已婚并共同申报，则为250, 000美元，如果您是单身）。 如果您出售第二套房屋，则该主要房屋出售排除条款不适用； 此类出售可能会使您对全部利润征收资本利得税。
但是，有些举动可能会让您避免出售第二套房子的资本获利损失的至少一部分。 第一个是在出售附加资产之前，至少将其作为您的主要居住地。 前提是您在本州达到了出于税收目的的主要居留要求，这可能使您可以利用减税优惠。 （您可能还需要考虑主要居住在第二套住房中时，可能会从主要住所获得的任何租金收入的税收影响。）
如果您的第二套房子主要是租用或作为投资持有，则您也可以考虑将其换成其他可比较的房产。 1031交易所（也称为同类交易所或延税交易所）使您可以在延税的基础上将租赁或投资物业换成同等或更高价值的另一租赁或投资物业。 好处是您可以避免在交易所支付资本利得税。
为了符合此举动的条件，您要交换的财产必须视为租赁财产，而不是个人住所-这意味着您必须将财产租借至少15天，并使用少于14天或占10％每年房屋出租的天数。
底线
如果在经济上可行，那么拥有第二套住房可以作为度假或出租目的的一笔不错的投资，也可以在退休期间提供合适的主要住房。 但是，因为拥有任何房屋都会承受巨大的财务负担，从抵押贷款和税收到维护和修理，因此，了解二手房对您的税收影响是您的最大利益。 由于税法很复杂且会定期更改，因此建议咨询合格的房地产税专家，他们可以解释相关的税法和法律，并帮助您根据自己的情况确定最有利的所有权策略。
