目录
- 负担第二套房子
- 国税局的度假屋投资
- 出售度假屋
- 给第二个房主的提示
在过去的50年中，美国购房梦想发生了很大的变化，已扩展到第二套或度假型住房。 但是这些湖边的小屋，山上的小屋和海滩上的小屋经常空置90％，而它们的主人却在为下一个假期安排时间，并负担抵押贷款和财产税。
当然，还有一种替代方法可以让您的度假屋在您不在家的时候收集灰尘：将其出租给其他希望享受下班时间的人。 虽然租金可能有利可图，但您需要考虑税收问题。
重要要点
- 如果您在第二个住房中停留的时间少于两周并尝试在剩余时间内租用它，则国税局将其视为投资性房地产。您拥有度假屋的时间长短会影响您缴纳的资本利得税。如果您拥有第二套房屋用于出租，并且其AGI低于15万美元，则应开始积极管理它。
负担第二套房子
购买和维持二手房是一个巨大的财务决定。 第二套房子拥有您第一套房子的所有费用，而且往往更多，但没有IRS的轻松注销。
如果您正在考虑购买第二套房子，那么第一步就是确定您是否将通过抵押贷款为购买交易融资或是否要支付现金。 为了帮助您做出决定，请使用抵押计算器来研究您的度假物业所在地区的贷方利率。 然后，一旦您收集了每月抵押贷款总成本的估算值，请仔细查看财务状况，以了解进行抵押或支付现金是否更有意义。
740万
根据美国房屋建筑商协会和人口普查局的数据，符合第二次房屋抵押税减免条件的美国房屋数量，相当于房屋总数的5.6％。
国税局的度假屋投资
对于IRS，第二套房子似乎是一个灰色地带。 所有租金损失都是“被动损失”或“爱好损失”。 这些只能抵消其他被动活动的收入，例如其他租金，您无助的私人合伙企业或S-corporate。 您不能使用的被动损失会在您出售度假屋之前结转。 出售财产时，您可以使用过去的损失来抵消任何收益。 如果您在出售后还有其他被动损失冲销，则可以从常规收入中索赔。
根据IRS关于2019纳税年度的最新指南，如果满足以下条件，您每年最多可以扣除25, 000美元：
- 您的调整后总收入少于100, 000美元您积极参与物业的管理
即使大多数有能力买得起第二套房子的人的AGI都远远超过这些数字，但这种税收减免在调整后的总收入（AGI）为15万美元时消失了。 如果您的AGI在$ 100, 000和$ 150, 000之间，则您有资格获得减免额的一半。 积极参与是最大的挑战。 如果您或您的配偶想成为合格的房地产专业人士并主动管理被动损失的财产，则可以使用年度扣除。 请注意，美国国税局不太可能相信您担任全职工作，并担任物业经理。 您将需要详细的日记，以了解作为财产管理人的原因，时间，地点和工作，以证明您的情况并进行扣除。
拥有第二套房子的大多数人会得到更好的服务，方法是将它们归类为出于税收目的的混合用途物业，并在给定的一年中仅将其租用免税的14晚。
出售度假屋
热门度假区的房地产升值通常会高于平均水平，因此有时您可能想套现并出售。 您拥有度假屋的时间长短会影响您的资本利得税。 如果您在一年过去之前卖出，则将受到短期资本收益率的影响。 如果您在一年后出售，则您的联邦税将按照长期资本收益率计算。
但是，如果您愿意完全搬迁，可以稍作回避。 如果您以每人250, 000美元的免税扣除额出售您的主要住所并搬进度假屋并宣布您的新主要住所，您将能够再次使用250, 000美元（夫妻为500, 000美元）的免税额-只要您居住在从前的度假屋呆了两年。 不幸的是，这种策略通常仅适用于自雇或退休的人。 对于已转换为主要住所的度假屋，使用资本收益排除法也有其他限制。
根据2018年的最新数据，将近60％的美国人持有某种形式的人寿保险。
给第二个房主的提示
如果主动管理对您没有吸引力，或者您的AGI太高，请在机舱上花更多的时间，将其变成综合用途物业，而不是投资物业。 这意味着税收随着名称的变化而变化-主要是您不能使用被动损失。 但是您将可以要求抵押贷款利息和财产税的一定百分比作为所得税的扣除额。
