次级抵押贷款证券化为抵押贷款支持证券（MBS）和抵押债务义务（CDO）是次级抵押贷款危机的主要促成因素。 次级抵押贷款支持证券和CDO相对于优质抵押贷款支持的资产提供更高的利率，因此对投资者具有吸引力。 由于违约风险增加，信用欠佳的次级借款人的抵押贷款利率较高。 此外，还提供了许多具有可调整利率抵押贷款的贷款，这些贷款后来为抵押贷款危机增加了很多动力。
在此期间，贷方将次级抵押贷款集中到MBS和CDO中。 这些金融产品通常受到信贷机构的高度评价。 然后将这些证券的一部分出售给毫无戒心的投资者，他们不知道与之相关的风险。 较低质量的部分提供了较高的利率，但在高级部分之前吸收了与违约抵押相关的第一笔损失。
次级贷款导致可用抵押信贷急剧增加。 许多贷款是提供给以前由于信用评分低于平均水平而难以获得抵押的借款人的。 私人贷方通过汇总和出售次级抵押贷款赚了很多钱。 但是，随着放宽信贷标准，丧失抵押品赎回权的风险增加了。 贷款人和购买者错误地认为房地产价值不会受到经济下滑的影响。 自有品牌的MBS为次级抵押贷款提供了许多必要的资本。 2006年，大约80％的次级抵押贷款是使用自有品牌的MBS进行的。2007年3月，次级抵押贷款的价值约为1.3万亿美元。 私人贷款人发行的抵押贷款风险更大，因为它们没有像房地美和房利美那样得到政府的支持。
房地产市场蓬勃发展，越来越多的买家竞标可用房屋的价格。 在这段时间里，佛罗里达州，亚利桑那州和拉斯维加斯地区的房地产市场非常火爆。 首先，落后的次级借款人可以根据较高的房地产价格为抵押贷款再融资，也可以出售房屋以获利。 目前，次级抵押贷款的风险程度已不是问题。
只有当财产价值开始下降时，问题才开始出现。 浮动利率抵押贷款开始以更高的利率重置，抵押贷款违约率大幅上升。 次级抵押贷款违约导致更多问题。 到2008年8月，美国约有9％的抵押贷款违约。 随着较高的违约率，MBS和CDO开始失去价值。 房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）在2008年开始意识到重大损失时被政府没收。 随着银行试图清算库存，止赎和收回房屋的数量增加了，更多的房地产投放市场。 这种低迷的房地产价值更高，导致房地产市场螺旋式下降。 一些借款人尝试将其水下抵押贷款卖空，但他们常常发现贷方难以合作或不愿进行谈判。
顾问见解
保罗·麦卡锡（CFA）
纽约州 Kisco Capital，LLC
我可以写一本关于这一主题的书，因为我从事该行业已经多年，而在金融危机期间工作的一家对冲基金中，我却有一个很大的空缺。
证券化是贷款或租赁的包装，自1980年代以来一直存在。 证券化确实在1990年代开始兴起，并在2000年代发行量激增。 明智地使用它是为贷款和租赁的承销商（汽车，抵押，信用卡等）提供非常有效的融资形式。
证券化拥有次级抵押贷款，该抵押贷款最终违约并导致了银行危机。 由于我们在美国遇到房地产泡沫，因此在2000年至2006年期间提供的贷款数量异常庞大。 持有这些证券化资产的银行损失了数百亿美元，几乎使美国银行体系崩溃。 美国政府提供的救助资金保留了我们今天拥有的银行系统。
