目录
- 什么是1031节？
- 折旧财产特别规则
- 对1031规则的更改
- “像样”基础广泛
- 您可以进行“延迟”交换
- 1031时间框架规定
- 税收影响和抵押
- 1031度假屋
美国国税局（IRS）代码1031节正在逐步进入日常对话。 这个词是由房地产经纪人，产权公司，投资者和足球妈妈们混用的。 甚至有人坚持将其变成动词，例如：“让1031年再造一个。”
IRS第1031节有许多运动部件，用户在使用前必须了解它们。 还有税收问题和时间表可能有问题。 此外，该规则还规定了1031类似交换属性，并限制该规则与度假属性一起使用。
什么是1031节？
概括地说，1031交易所（也称为同类交易所或Starker）是一种投资财产与另一种投资财产的互换。 虽然大多数掉期都应作为销售应税，但如果您满足1031的要求，则在交换时您将无需缴税或应缴纳有限税。
实际上，您可以更改投资形式，而无需（如国税局所认为的那样）兑现或确认资本收益。 这样您的投资就可以继续延税。 对1031次执行的次数或频率没有限制。您可以将收益从一项投资房地产结转到另一项投资房地产中。 尽管您可以在每次掉期交易中获利，但要避免缴税，直到多年后以现金出售。 然后希望您只支付一种税，并且以长期资本利得税的税率缴纳（目前为15％或20％，具体取决于收入，而某些较低收入的纳税人为0％）。
该规定是针对投资和商业财产的，尽管该规则可以在某些条件下适用于以前的主要居住地。有很多方法可以使用1031交换度假屋-稍后会更多-但是这个漏洞比它狭窄得多以前是。
折旧财产特别规则
警告：在1031年交换折旧资产时，将适用特殊规则。它可以触发称为折旧折旧的利润，应征税为普通收入。总的来说，如果将一栋建筑物交换为另一栋建筑物，则可以避免这种重新征集。 但是，如果您将建筑物的改良土地与没有建筑物的未改良土地交换，那么您先前在建筑物上主张的折旧将作为普通收入重新扣除。
这样的复杂性是为什么您在执行1031时需要专业帮助的原因。但是，如果您考虑使用1031或出于好奇，这里应该知道10件事。
对1031规则的更改
在2017年12月22日新税法通过之前，一些私人财产的交易（例如特许经营权，飞机和设备）有资格进行1031交易。 根据新法律，只有房地产才有资格。公司股票或合伙权益的交换从未有资格-仍然没有。
另一方面，房地产中作为共同租客（TIC）的利益仍然适用。 值得一提的是，《减税与就业法》（TCJA）对某些有形个人财产的全额支出津贴可能有助于弥补税法的这一变化。
TCJA包含一条过渡规则，如果原始财产已出售或在2017年12月31日之前获得了重置财产，则允许在2018年交换合格的个人财产1031.过渡规则特定于纳税人，并且不允许反向1031交换，即在出售旧资产之前购买新资产。
“像样”基础广泛
大多数交流只能是“同类”的—一个神秘的短语，并不意味着您认为的意思。 您可以将公寓楼交换为原始土地，或将牧场交换为脱衣舞购物中心。 这些规则出奇的自由。 您甚至可以将一项业务交换为另一项业务。 但是同样，对于那些粗心的人也有陷阱。
您可以进行“延迟”交换
传统上，交换涉及两个人之间将一项财产简单地交换为另一项财产。 但是找到拥有想要的确切财产的人而想要拥有的确切财产的几率很小。 因此，大多数交易所都是延迟的，三方或``Starker''交易所（以允许它们的第一个税收案例命名）。
在延迟的交易中，您需要一位合格的中介机构（中间商），该中介机构在您“出售”您的财产并将其用于“购买”替换财产后持有现金。 此三方交换被视为交换。
1031时间框架规定
在延迟的交换中，您必须遵守两个关键的计时规则。
- 第一个涉及替代财产的指定。 一旦您的财产出售，中介将收到现金。 您收不到现金，否则将破坏1031的待遇。 此外，在出售财产后的45天内，您必须以书面形式向中介人指定替换财产，并指定要获取的财产。美国国税局表示，只要最终关闭其中一个财产，您就可以指定三个财产。他们。 如果它们属于某些评估测试，则您甚至可以指定三个以上的货币。延迟交换中的第二个计时规则与平仓有关。 您必须在旧资产出售后的180天内关闭新资产。请注意，这两个时间段同时运行。 这意味着您在房地产销售结束时开始计算。 如果您恰好在45天后指定替换媒体资源，那么剩下135天才能关闭替换媒体资源。
税收影响和抵押
中介人获取重置财产后，您可能有现金余额。 如果是这样，中介机构会在180天后向您付款。 该现金（称为``靴子''）将作为您出售财产的部分销售收益征税，通常是资本收益。
人们在这些交易中遇到麻烦的主要方式之一就是不考虑贷款。 您必须考虑放弃的财产的抵押贷款或其他债务，以及替代财产的任何债务。 如果您没有收到现金，但是您的负债下降了，那也将被视为收入，就像现金一样。
假设您有100万美元的旧房抵押贷款，但作为交换而获得的新财产的抵押贷款仅为90万美元。 您有100, 000美元的收益，也被归类为“启动”，它将被征税。
1031度假屋
您可以出售自己的主要住所，并与您的配偶一起，获得$ 500, 000的资本收益，只要您在过去五年中在那里住了两年即可。
2004年度假屋漏洞的收紧。
您可能已经听说过纳税人的故事，他们使用1031条文将一个度假屋交换为另一间度假屋，甚至可能是他们想退休的房屋，第1031节也延迟了对收益的任何确认。 后来，他们搬进了新房产，将其作为自己的主要住所，并最终计划使用500, 000美元的资本收益排除法。
2004年，国会收紧了漏洞。是的，纳税人仍然可以将度假屋变成出租物业并进行1031交换。 示例：您停止使用海滨别墅，将其出租六个月或一年，然后将其交换为另一项财产。 如果您找到房客并以一种公事公办的方式行事，则可能已将房屋改建为投资物业，这将使您的1031交换正常。
但是，如果您只租用它而实际上没有租户，那可能是不允许的。 事实将是关键，时间将是关键。 将物业的用途转换为租赁后，流逝的时间越长越好。 尽管没有绝对标准，但短短六个月的善意租用可能还不够。 一年会更好。
搬入1031掉期住宅
- 您必须将住所出租给他人，以公平出租14天或以上。您对住所的个人使用不能超过14天或12个月内的天数的10％（以较大者为准）住宅单位以公平租金出租。
此外，在成功地将一个度假或投资物业交换为另一个度假或投资物业之后，您无法立即将新物业转换为您的主要房屋并利用500, 000美元的免税额。
在2004年法律修订之前，投资者可以在1031年的交易中将一处出租物业转让为另一处出租物业，将新的出租物业出租一段时间，搬入该物业几年，然后利用以下优势出售：出售主要住所的收益不包括在内。 现在，如果您在1031年的交易所中购入财产，而后又尝试出售该财产作为您的主要住所，则自1031年类似的交易所中购入财产之日起的五年内，该排除条款将不适用。 换句话说，您将需要等待更长的时间才能使用主要居民资本利得税减免。
