什么是组合贷款价值比– CLTV比率？
贷款总价值（CLTV）比率是指房地产中所有有抵押贷款与房地产价值之比。 当使用多笔贷款时，贷方使用CLTV比率来确定潜在购房者的违约风险。
一般而言，贷方愿意以80％及以上的CLTV比率向信用等级高的借款人贷款。 CLTV与简单贷款对价值（LTV）比率的不同之处在于，LTV在其计算中仅包括第一抵押或第一抵押。
CLTV公式和计算
</ s> </ s> </ s> CLTV =财产的总价值VL1 + VL2 +… + VLn其中：VL =贷款价值
要计算组合的贷款对价值比率，请将所有贷款的本金总额除以物业的购买价格或公允市场价值。 因此，CLTV比率是通过将以下所列项目的总和除以物业的销售价格或物业的评估价值中的较小者来确定的。
- 第一抵押的原始贷款金额房屋净值信贷额度（HELOC）的提取部分（未偿还本金余额）所有封闭式次级融资（例如第二抵押或第三抵押）的未偿本金余额贷款，借款人在贷款的第一天就提取所有资金，贷款结清后不得更改任何付款计划或使用任何已偿还的本金。）
重要要点
- CLTV与LTV类似，但包括所有抵押或留置权，而不仅仅是第一抵押权。放贷人在确定购房者是否有能力购买房屋时会考虑CLTV比率.2008-2009年的房地产泡沫强调了保持抵押贷款的重要性。关注CLTV比率。
什么是CLTV比率显示
贷款总价值（CLTV）比率是抵押和贷款专业人员用来确定留置权（债务负担）所占房主财产总百分比的一种计算。 放款人使用CLTV比率以及其他一些计算方法（例如债务收入比和标准贷款对价值（LTV）比率）来评估将贷款提供给借款人的风险。
许多经济学家将宽松的CLTV标准归因于2000年代后期困扰美国的止赎危机。 从1990年代开始，尤其是在2000年代初和中期，购房者在购买时经常购买第二抵押权以代替支付首付款。 尽管风险增加，但放贷人仍渴望避免将这些客户的业务丢给同意这些条款的竞争对手。
在房地产泡沫从1990年代末扩大到2000年代中期之前，标准做法是让购房者首付至少占购买价格的20％。 大多数贷方通过将LTV的上限设置为80％，使客户保持在这些参数之内。
当泡沫开始升温时，这些公司中的许多公司都采取了措施，使客户能够忍受20％的损失。 一些贷方提高了LTV上限或完全取消了这些上限，以5％或更少的首付比例提供抵押贷款，而另一些放贷人则保留了LTV的要求，但通常将CLTV上限提高到100％。 这一策略使客户能够借出第二笔抵押贷款来支付其20％的首付。
从2008年开始的止赎回升突显了为何CLTV很重要。 在游戏中拥有皮肤，例如为$ 500, 000的房屋获得$ 100, 000的初始现金支出，这为房主提供了强大的动力来维持抵押贷款。 如果银行取消抵押品赎回权，他不仅会失去房屋，而且还会失去为结清所支付的现金。
要求拥有该物业的股权还可以使贷方免受房地产价格下跌的影响。 如果某物业的价值为500, 000美元，而总留置权加起来为400, 000美元，则该财产可能损失其价值的20％，而没有任何留置权持有人在止赎拍卖中获得短期付款。
为什么CLTV很重要
一些购房者选择通过接收物业的多笔抵押来降低首付，这会降低主要抵押的贷款对价值比率。 同样由于LTV比率较低，许多购房者成功地避免了私人抵押贷款保险（PMI）。 获得第二笔抵押贷款是更好还是招致PMI的成本因人而异。
因此，由于第二抵押人承担更大的风险，因此第二抵押贷款的利率通常高于第一抵押贷款的利率。 建议消费者考虑对一项财产接受多笔贷款的利弊。 进行尽职调查将有助于确保在给定情况下选择的是最佳选择。
贷款到价值与CLTV
贷款价值（LTV）和CLTV是抵押承销过程中最常用的两种比率。 大多数贷方都对这两个值都设置了最大值，超过此值的潜在借款人就没有资格获得贷款。 LTV比率仅考虑主要抵押贷款余额。 因此，在上面的示例中，LTV比率为50％，这是将$ 100, 000的主要抵押贷款余额除以$ 200, 000的房屋价值所得的结果。
由于房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）不购买具有较高LTV比率的抵押贷款，因此大多数贷方将LTV的最高限额定为80％。 具有良好信用状况的借款人可以规避此要求，但必须支付私人抵押贷款保险（PMI），只要他们的主要贷款余额大于房屋价值的80％。 当房屋价值低于贷款余额时，PMI可以保护贷方免受损失。
初级贷方通常更喜欢CLTV的要求。 考虑上面的例子，在丧失抵押品赎回权的情况下，主要抵押持有人在第二抵押持有人收到任何东西之前就全额收到了钱。 如果在借款人违约前房产价值降至125, 000美元，则第一留置权持有人将收到全部欠款（100, 000美元），而第二留置权持有人将收到剩余的25, 000美元，尽管欠款为50, 000美元。 在财产价值下降的情况下，主要留置权人承担的风险较小，因此可以承受较高的CLTV贷款。
CLTV比率示例
例如，假设某人以200, 000美元购买房屋。 为了获得财产，她提供了$ 50, 000的首付，并分别获得了$ 100, 000（主要）和$ 50, 000（中学）的两笔抵押贷款。 因此，她的总贷款对价值比率（CLTV）为75％：（（$ 100, 000 + $ 50, 000）/ $ 200, 000）。
