目录
- 早期
- 创造流动性
- 抵押贷款支持证券
- 金融危机
- 政府接管和纾困
- 信用选择
- 贷款修改
- 底线
您很有可能听说过房利美。 但是您知道它的作用以及如何运行吗？
联邦国家抵押贷款协会（FNMA），通常称为房利美（Fannie Mae），是由政府在大萧条时期于1938年成立的政府支持企业（GSE），作为新政的一部分。 它的建立是通过向中低收入借款人提供更多抵押来刺激房地产市场。
房利美不为借款人提供抵押或抵押。 但是它确实通过二级抵押贷款市场购买并提供担保。 实际上，它是二级市场上最大的两个抵押购买者之一。 另一个是它的兄弟姐妹，即联邦住房抵押贷款公司，或由国会创建的另一家政府资助的企业房地美。
早期
在1900年代初期，要抵押（更不用说购房）了，并不是一件容易的事。 许多人负担不起首付，而且贷款几乎总是短期的，不像我们今天知道的具有长期摊销期的那样。 实际上，当许多贷款当时到期时，他们通常要求债务人大笔还清。 如果房主无法付款，银行将取消抵押。 大萧条爆发时，全国约25％的房主失去了房屋。
作为回应，美国国会成立了房利美。 目的是帮助创建一个住房资金流，供每个市场的每个人使用。 这导致了长期固定利率抵押贷款的融资，使房主可以在贷款过程中的任何时候为其贷款再融资。
1938年
国会创建房利美的那年。
1960年代后期，在政府从联邦预算中删除房利美后，房利美开始通过出售股票和债券来筹集资金。 房利美（Fannie Mae）仍以GSE的身份与政府保持联系，董事会成员不超过13名。 它也免收地方和州税。
重要要点
- 房利美（Fannie Mae）是政府资助的企业，为中低收入借款人提供抵押贷款，不提供贷款，而是在二级抵押市场上提供抵押或担保。金融危机后，范妮·梅（Fannie Mae）被美国政府救助，并从纽交所退市。
创造流动性
通过在抵押贷款市场进行投资，房利美为银行，储蓄机构和信用合作社等贷方创造了更多的流动性，从而使他们可以承销或资助更多的抵押贷款。 它购买和担保的抵押必须符合严格的标准。 例如，2019年单户住宅的常规贷款限额在大多数地区为484, 350美元，在高成本地区为726, 525美元。 这些地区包括夏威夷，阿拉斯加，关岛和美属维尔京群岛，这些地区的平均房屋价格比基准价格高出至少115％。
要使抵押贷款放贷人有资格获得房利美的支持，它必须同意不实行不道德的次级抵押贷款做法。 次级抵押贷款的利率高于优惠利率贷款，并提供给信用不良的借款人，他们认为放贷人的风险较高。
根据房利美网站的数据，该公司在2019年第一季度提供了1, 020亿美元的流动资金，为住房市场提供资金。这帮助全国各地的人们购买，再融资和租赁了约52.7万套房屋。
房利美支持或担保抵押但不发起抵押。
抵押贷款支持证券
在二级市场上购买抵押贷款之后，房利美将它们合并起来，形成抵押贷款支持证券（MBS）。 MBS是由抵押或抵押池担保的资产支持证券。 房利美抵押贷款支持证券由保险公司，养老基金和投资银行等机构购买。 它保证其MBS的本金和利息支付。
房利美还拥有自己的投资组合，通常称为保留投资组合。 它投资于自己的抵押支持证券以及其他机构的抵押支持证券。 房利美发行名为机构债务的债务，为其保留的投资组合提供资金。
金融危机
房利美（Fannie Mae）自1968年以来一直在公开交易。直到2010年，它在纽约证券交易所（NYSE）进行交易。 在抵押贷款，住房和金融危机之后，由于股票价格暴跌至纽约证券交易所规定的最低资本要求以下，该公司被退市。 现在，它可以在场外交易。
不道德的借贷行为导致了危机。 在2000年代中期的房地产繁荣时期，贷方降低了标准并向信用较差的借款人提供房屋贷款。 2007年，房地产泡沫破裂，成千上万的借款人违约，这导致了所谓的次贷危机。 这对信贷市场产生了连锁反应，使金融市场陷入混乱，并造成了美国数十年来最严重的衰退。 （有关更多信息，请参阅： 回顾过去的衰退 。）
政府接管和纾困
在2008年下半年，联邦抵押住房委员会（Federal Housing Finance Committee）的保护下，联邦政府（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）被政府接管。 当时，这两家公司担保或持有该国一半的抵押贷款，价值约5万亿美元。 两者均获得了1, 874亿美元的援助，这使他们免于倒闭。 从本质上讲，美国政府进行了干预，以通过承诺纾困不良贷款并防止房地产市场进一步下滑来恢复对市场的信任。 反过来，这又导致政府债务增加，当时政府债务约为9万亿美元。
信用选择
房利美（Fannie Mae）现在为房主提供许多不同的商业计划和信贷选择，与贷方合作以帮助可能难以获得融资的人们。
- HomeReady抵押：该产品可使房主获得融资并购买首付低的房屋。 如果借款人的收入中低至中等，并且信用评分低于620，则符合资格。评分高于620的人们可以获得更好的定价。 3％首付：房主的另一种资源，他们可能没有足够的资金来获得大笔的首付。 首选HFA：此计划可帮助房主通过地方和州房屋融资局及其他贷方获得负担得起的融资。 借款人的收入水平由HFA决定，没有首次购买者要求。
产品的完整列表及其描述可在Fannie Mae的网站上找到。
贷款修改
抵押贷款崩溃后，房利美开始集中精力进行贷款修改。 自2009年以来，房利美已完成了超过150万笔贷款修改。 修改贷款可以改变现有抵押贷款的条件，以帮助借款人避免抵押贷款违约，最终导致丧失抵押品赎回权并最终失去房屋。 修改可能包括降低利率或延长贷款期限。 修改贷款还可以降低每月还款额。
底线
自2008年濒临破产以来，房利美已经设法扭转了局面。如今，房利美是30年期固定利率抵押贷款的最大支持者，并且仍然是促进房屋所有权的关键机制。
