什么是财务管理收益率– FMRR？
财务管理收益率（FMRR）是一种用于评估房地产投资绩效的指标，与房地产投资信托（REIT）有关。 房地产投资信托是由拥有创收性房地产和/或抵押的投资组合的房地产公司或信托向公众提供的股票。
FMRR与内部收益率相似，并考虑了投资的期限和风险。 FMRR以两种不同的比率（即安全率和再投资率）指定现金流量（流入和流出）。
财务管理收益率解释
由于财务管理收益率的计算非常复杂，因此许多房地产专业人士和投资者选择使用其他指标进行房地产分析。 使用FMRR的好处在于，它允许投资者将投资机会彼此之间进行比较。
尽管内部收益率（IRR）长期以来一直是金融词典中收益的标准衡量标准，但主要缺点是价值无法计算时间或持有期限。 因此，这是流动性的弱指标，在确定任何给定的投资证券或工具的整体风险水平方面发挥着重要作用。 例如，仅使用IRR时，根据收益率，两支基金可能看起来很像，但一只基金可能要花另一支基金两倍的时间才能简单地恢复到原始本金投资额。 许多分析师会在投资回收期之外对IRR或MIRR回报指标进行补充，以评估收回本金总额所需的时间。
修改后的内部收益率通过调整初始现金支出和后续现金流入的假定再投资率之间的差异来提高标准内部收益率。 FMRR通过指定现金流出和现金流入以两种不同的比率（称为“安全率”和“再投资率”）进一步向前迈进了一步。FMRR还做出了IRR和MIRR中未包括的额外假设，即正数现金流量在紧接之前发生负现金流量将用于弥补该负现金流量。
- 安全利率假设弥补负现金流量所需的资金以易于获得的利率赚取利息，并且可以在需要时立即发出通知（例如，从存款帐户开始之日起）。 在这种情况下，利率是“安全的”，因为资金流动性强且在需要时可以安全使用且风险最小。 再投资率包括将正现金流量再投资到具有可比风险的类似中期或长期投资中时应收取的利率。 再投资率高于安全率，因为它不具有流动性（即，它属于另一项投资），因此需要较高的风险贴现率。
重要要点
- 财务管理收益率（FMRR）是用于评估房地产投资绩效的指标，与REIT有关.FMRR依赖于修改后的IRR公式，该公式采用了安全收益率和再投资收益率。财务管理收益率的计算是如此复杂，许多房地产专业人士和投资者选择使用其他指标进行房地产分析。
计算FMRR
由于FMRR是修改后的内部收益率，因此没有公式化的方法可以计算出来，而必须通过反复试验和错误来计算，而这可以通过计算机软件轻松实现。 在使用此类软件之前，必须采取一些重要步骤来确定安全率和再投资率（高于安全率），以适用于特定持有期间内所有未来现金流量。
- 尽可能查看上一年的正现金流量，以排除所有未来的负现金流量。 取而代之的是，将流出量以安全收益率折现并从任何正现金流量中减去，并以安全率将可能尚未应用于步骤1的所有其他现金流出量也折现为现值。期间剩余的正现金流量按再投资率计算。 然后将其添加到投资持有期结束时从销售中获得的预期现金流量中。计算内部收益率。
这些步骤的结果就是财务管理的收益率。
