什么是Propco（物业公司）？
物业管理公司，物业公司或物业管理公司是企业创建的次级实体，用于持有和管理企业拥有的房地产。 Propcos通常是作为子公司成立的，该子公司的存在是为了持有或拥有母公司或opco（运营公司）的创收房地产。 房地产公司拥有所有房地产和相关债务，为母公司或运营公司提供了与融资和信用评级问题相关的优势。
了解Propcos
Propco几乎总是进行安排以确保Proco和Opco都获得更有利的融资。 Proprop可以更高的利率为更多的房地产资产提供融资，因为该银行是在决定有形的创收资产，而不是更不稳定的商业运营估值。 这使融资银行更加清晰，反过来，opco从其即时账目中删除了房地产的账面成本。
房地产公司使融资更为明确。
Propco安排的风险
这种propco-opco安排允许运营公司向房地产公司租赁或租赁房地产。 实际上，这看起来像是售后回租。 但是，由于propco和opco是同一集团公司的一部分，因此公司绝不会以任何实际方式放弃财产。 虽然听起来确实像吃蛋糕和吃蛋糕一样，但创建propco可能会有不利的一面。
如果一家公司在多个地点而不是主要地点开展业务，则Propco安排会将公司锁定在关闭任何地点变得更加困难的情况。 例如，在传统的业务设置中，公司可能会选择关闭表现不佳的地点或办公室，并可能出售该物业。
相比之下，在propco安排中，如果市场回报不足以偿还债务，则propco拥有该财产，并且可能不选择出售该财产。 结果，opco可能被要求为不动产支付租金，即使它没有利用它，因为propco依靠该收入来偿还由该房地产融资的债务。 实际上，通常通过进行propco-opco拆分来利用整个公司的资本来进行扩展，因此，在整个过程中，公司通常会位于多个地点。
Propco向REIT过渡
因为在某些情况下propco会限制opco的灵活性，所以运营公司有时会将房地产公司分拆为房地产投资信托（REIT），以将其转变为自己的实体。 创建REIT对母公司具有税收优势，因为它消除了Proco-opco安排可能引起的任何双重征税问题。 一旦分拆出去，Propco可以充当任何其他REIT，在其投资组合中增加与Opco业务无关的资产。
