您可能听说过新闻中反复提到的Case-Shiller索引。 也许您知道这与房价和房地产市场有关。 但是，这个指数到底是什么？它对您有何影响？
什么是席勒席勒指数？
凯斯·席勒指数由三位经济学家于1980年代开发：艾伦·韦斯，卡尔·凯斯和罗伯特·席勒。 随后，三人组建了一家公司，出售他们的研究成果。 该公司被Fiserv，Inc.收购，后者将索引后面的数据制成表格。 然后由标准普尔分发数据。
该指数正式称为S&P / Case-Shiller房屋价格指数，实际上根本不是一个指数。 确实有几个索引：
- 全国房屋价格指数，涵盖了9个主要的人口普查部门。 它每季度计算一次，并在2月，5月，8月和11月的最后一个星期二发布。
该10个城市的综合指数涵盖波士顿，芝加哥，丹佛，拉斯维加斯，洛杉矶，迈阿密，纽约，圣地亚哥，旧金山和华盛顿特区。
20个城市的综合指数，包括上述所有城市以及亚特兰大，夏洛特，克利夫兰，达拉斯，底特律，明尼阿波利斯，菲尼克斯，波特兰（俄勒冈），西雅图和坦帕。
上面列出的每个城市的20个单独的都会区索引。
除国家索引外，这些索引还会在每月的最后一个星期二（美国东部标准时间）上午9点发布。 报告的数据有两个月的滞后时间，因此5月份发布的报告仅涵盖3月份的房屋销售情况。
每个指数都使用重复销售法来衡量单户独立住宅（也称为房屋）的价格变化，该方法比较了相同房产随时间的销售价格。 不包括新建筑-由于这些房屋以前从未出售过，因此无法计算出其售价如何变化，直到他们有两个所有者（此时不再是新建筑）。 公寓和合作公寓不包含在任何主要指数中； 但是，有一个单独的公寓指数可追踪五个主要市场的公寓价格：波士顿，芝加哥，纽约，洛杉矶和旧金山。
Case-Shiller索引跟踪的销售类型称为独立交易。 在这些交易中，房屋是按市场价出售的，而销售价格数据可用于获得房屋市场的准确快照。 母亲以低于市场价格的有利价格将自己的房屋卖给儿子的交易不会包含在任何Case-Shiller指数中，因为它不能准确反映整个住房市场活动。 丧失抵押品赎回权的销售包含在索引中，因为银行与个人之间的销售被认为是正常交易和重复销售。
索引中还排除了其名称更改的属性（最近被视为房屋但现在不属于公寓的属性），在属性发生显着更改之前或之后的销售情况（如改建的两居室房屋）到一间五居室的房子）和似乎有数据错误的交易（例如，一所曾经以100, 000美元出售的房屋，后来又以10, 000美元出售）。
为什么房价如此重要
显然，如果您打算购买或出售住宅物业，您将对房价是上涨还是下跌以及上涨幅度感兴趣。 如果您正在销售并且价格似乎正在上涨，则可能需要在等待期间观察价格是否继续上涨，以推迟销售。 如果您要购买，并且看到价格上涨，则可能需要加快交易速度，同时仍需进行交易。 或者，如果价格下降，您可能想看看是否可以在价格继续下跌的同时推迟购买。 当然，没有人或指数能够真正预测房价的变化。
即使您不购买或出售房屋，房价也可以指示整个经济的表现。 人们是否对现在是进行大量昂贵投资的好时机充满信心？ 特定地理区域的经济表现如何？ 在房地产领域拥有重大股份的企业表现如何？ 案例席勒指数提供了对所有这些问题的见解。
通过投资于S&P / Case-Shiller房价指数（CSI）期货和期权，甚至可以间接利用房价变化。 建议为房地产和房地产开发商，银行，抵押贷方和房屋供应商等企业提供此类投资，以帮助他们降低在房地产领域大量持有股份的风险。 甚至与住房几乎没有关系的企业也可能希望投资于这些产品，以分散他们所面临的投资风险。
最后，许多人至少有与房屋一样多的投资，甚至更多。 因此，房屋价格变动对其资产组合的总价值产生重大影响。
替代房屋指数
Case-Shiller指数虽然也许是最著名的，但并不是唯一追踪房价的指数。
美国联邦住房金融局（FHFA）发布了一个季度房价指数，该指数巧妙地将其命名为HPI （或房屋价格指数）。 它使用Case-Shiller重复销售方法进行计算，但它涵盖了363个大城市地区，并且包括再融资，而不仅仅是销售。 根据FHFA的说法，该指数仅涵盖“自1月以来由房利美或房地美购买或证券化抵押的单户住宅物业，房利美或房地美并未购买或证券化称为超大型抵押的超大型抵押品，因此这些抵押贷款不包括在指数中。
一家名为First American CoreLogic的公司编制了LoanPerformance房屋价格指数 。 它还使用重复销售数据，但功能更为全面。 根据该公司的网站，其数据涵盖“ 6, 070个邮政编码（占美国总人口的58％），519个核心统计区域（CBSA，占美国总人口的85％）和898个县（占美国总人口的81％）。所有50个州和哥伦比亚特区。”
IAS360房屋价格指数每月发布一次，涵盖了美国四个人口普查地区，九个美国人口普查部门和360个美国单户独立屋销售县的价格趋势。 尽管IAS360仅包括独立交易，但它没有使用Case-Shiller方法，而是说“它极大地限制了可用于定义趋势的交易数量，而这种趋势可能会在市场条件放缓的情况下加剧。” 相反，IAS360使用专有技术，因为它认为其县级数据比跟踪“广阔地理区域”的数据有用。 该指数的一个关键方面是，与Case Shiller的两个月滞后相比，该指数的发布仅滞后一个月，这使其成为更及时的指标。
外国房屋价格指数
此外，美国不是唯一制定住房价格指数的国家。 以下是一些其他产生住房指数的国家的例子：
- 加拿大的主要指数是国家综合房屋价格指数 。 它还使用重复销售方法，并结合了温哥华，卡尔加里，多伦多，渥太华，蒙特利尔和哈利法克斯的单户住宅销售数据。
- 爱尔兰的tsb永久房屋价格指数由爱尔兰的tsb永久银行生产，该银行拥有该国约20％的住房抵押贷款。 该指数使用称为多元线性回归分析的复杂技术，将房屋的大小，类型，位置和其他特征考虑在内。
- 英国的主要指数是哈利法克斯房屋价格指数 ，以英国最大的抵押贷款人哈利法克斯的名字命名。 它还使用多元线性回归分析。
结论
凯斯席勒（Case-Shiller）指数是美国住房市场和整个经济领域广泛使用且受人尊敬的晴雨表。 既然您已经了解了它的重要性以及它的重要性，那么在下次阅读报纸或观看新闻时，您可能会在听到Case-Shiller索引时更加关注。
