抵押付款的金额由利息和本金还款组成。 在抵押期间，利息与本金的比例将发生变化。
最初，房主的付款主要是利息，其中包括少量本金。 随着抵押贷款的成熟，付款的本金部分将增加，而利息部分将减少。 这是因为，收取的利息是基于抵押的当前未偿余额，随着还清更多本金而减少。 抵押本金越小，收取的利息就越少。
例如，以100, 000美元的简单抵押贷款，年利率为4％，到期时间为24年。 每年的抵押贷款额为$ 6, 558.68。 首付款将包括$ 4, 000的利息费用（$ 100, 000 x 4％）和$ 2, 558.68的本金还款（$ 6, 558.68-$ 4, 000）。 偿还后的未偿还抵押贷款余额为$ 97, 441.32（$ 100, 000-$ 2, 558.68）。
下一笔付款将等于第一笔付款，即$ 6, 558.68，但现在本金的利息比例将有所不同。 第二次付款的利息费用将为$ 3, 897.65（$ 97, 441.32 x 4％），而本金预付款将为$ 2, 661.03（$ 6, 558.68-$ 3, 897.65）。
第二笔付款的本金比第一笔多约100美元。 发生这种情况的原因是房主已向本金付款（减少了），并且新利息支付是根据较低的本金计算的。 抵押即将结束时，付款将主要是本金还款。
这是使用传统的普通香草贷款的基本示例。 有了异国抵押贷款，房主可以 选择他们的每月抵押付款。
抵押如何摊销
尽管利息部分每个月都在减少，但抵押贷款本身不会随着时间而减少。 更多的资金流向本金余额，本金余额在贷款期限内全额摊销。 结果，随着岁月的流逝，房主的更多付款用于本金，从而加快了房主建立资产的速度并减少了所欠金额。 在30年的固定抵押贷款的30年中，与第一年和第二年的付款相比，房主每次付款都增加了自己的权益头寸。
减少付款
但是，在某些特定情况下抵押贷款支付可能会减少。
浮动利率抵押贷款（ARM）的付款可能会随着时间的推移而减少。 对于这种类型的抵押，利率会根据反映贷方在信贷市场上的借贷成本的指数而波动。 如果贷款的基准利率在贷款过程中降低，则ARM的付款可能会减少。 但是，ARM有同等的潜力来增加付款，有时甚至会大大增加。 贷款文件规定了每年可以增加多少利率，以及在整个贷款期内可以增加的最高利率。
必须在贷款初期支付抵押保险的借款人可能会看到抵押贷款随着时间的推移而减少。 大多数抵押贷款公司将贷款的上限限制为购买价格或房屋价值的80％（以较低者为准），预计借款人将提供另外20％作为首付。
这种贷款对价值比率的目的是在房屋价值下降且借款人的欠款超过房屋价值时保护贷方。 在某些情况下，贷方确实允许房主借贷购买价格的80％以上，但作为交易的一部分，贷方将需要抵押保险。 如果必须对价值小于贷款余额的财产取消抵押，则该保险可以保护贷方。 借款人支付保险费作为每月抵押付款的一部分。
一旦借款人的贷款余额下降到房屋价值的一定百分比（通常为78％），借款人就可以向贷方请愿以放弃抵押贷款保险。 假设借款人成功，则在剩余的贷款中抵押贷款将减少，因为它不再包括抵押保险费。
