商业房地产（CRE）是仅用于商业（而非住宅）目的的创收财产。 示例包括零售购物中心，购物中心，办公楼和综合大楼以及酒店。 融资-包括这些物业的购置，开发和建造-通常通过商业房地产贷款来完成：商业地产的留置权抵押的抵押。
与住房抵押贷款一样，银行和独立贷方也积极参与商业房地产贷款。 此外，保险公司，养老基金，私人投资者和其他来源，包括美国小企业管理局的504贷款计划，都为商业房地产提供资金。
在这里，我们将研究商业房地产贷款，它们与住宅贷款的区别，它们的特征以及贷款人的需求。
解释商业房地产贷款
个人与实体
尽管住宅抵押通常是向个人借款人提供的，但商业房地产贷款通常是向商业实体（例如，公司，开发商，有限合伙，基金和信托）提供的。 这些实体通常是出于拥有商业房地产的特定目的而成立的。
实体可能没有财务记录或任何信用评级，在这种情况下，贷方可能会要求实体的负责人或所有者为贷款提供担保。 这为贷方提供了具有信用记录的个人（或一组个人），并且在发生贷款违约时可以从中恢复。 如果贷方不需要这种担保，并且该属性是发生贷款违约时唯一的追索手段，则该债务称为无追索权贷款，这意味着贷方无权针对任何人或其他任何东西比财产。
贷款还款时间表
住宅抵押是一种分期偿还的贷款，其中的债务会在一段时间内定期分期偿还。 最受欢迎的住宅抵押产品是30年期固定利率抵押贷款，但住宅买家还有其他选择，包括25年期和15年期抵押。 较长的摊销期通常涉及较少的每月还款额和较高的贷款利息总额，而较短的摊销期通常需要较大的月还款额和较低的总利息额。
住宅贷款在贷款期限内摊销，以便在贷款期限结束时全额偿还贷款。 例如，一个拥有20万美元的30年固定利率抵押贷款（利率为5％）的借款人，将每月偿还360笔1, 073.64美元，之后将全部偿还贷款。
与住宅贷款不同，商业贷款的期限通常为五年（或更少）至20年，并且摊销期通常比贷款期限更长。 例如，贷方可以提供为期7年的商业贷款，还款期为30年。 在这种情况下，投资者将根据30年内还清的贷款来分期偿还7年，然后最后一次“气球”还清贷款的全部余额。
例如，以100万美元的商业贷款（利率为7％）的投资者，将在7年内每月支付$ 6, 653.02，然后最后一次一次性支付$ 918, 127.64，这笔贷款将全额还清。
贷款期限和摊销期限会影响贷方的收费率。 根据投资者的信用实力，这些条款可以协商。 通常，偿还贷款的时间越长，利率就越高。
贷款价值比
商业和住宅贷款不同的另一种方式是贷款价值比（LTV），该数字衡量贷款价值与房地产价值之间的关系。 贷方通过将贷款金额除以物业的评估价值或购买价格中的较小者来计算LTV。 例如，以100, 000美元购买90, 000美元贷款的LTV为90％（90, 000÷100, 000美元= 0.9，即90％）。
对于商业和住宅贷款，拥有较低LTV的借款人将比拥有较高LTV的借款人有资格获得更优惠的融资利率。 原因是：他们拥有该物业的更多股权（或股份），这在贷方眼中的风险较小。
某些住宅抵押贷款允许使用高LTV：VA和USDA贷款最高可以使用100％LTV； FHA贷款（由联邦住房管理局提供的贷款）最高为96.5％； 以及常规贷款的最高95％（由房利美或房地美提供担保）。
相比之下，商业贷款LTV通常落在65％至80％的范围内。 虽然某些贷款可能是在较高的LTV上提供的，但这种贷款并不常见。 具体的LTV通常取决于贷款类别。 例如，对于原始土地，最大允许LTV为65％，而对于多户家庭建筑，最大允许LTV为80％。
商业贷款中没有VA或FHA计划，也没有私人抵押保险。 因此，贷方没有保险来承保借款人的违约，必须依靠抵押的不动产作为担保。
债务偿还率
商业贷方还研究债务偿还覆盖率（DSCR），该比率将资产的年度净营业收入（NOI）与年度抵押贷款偿还本金（包括本金和利息）进行比较，以衡量该资产偿还债务的能力。 通过将NOI除以年度债务还本来计算。
例如，一个拥有14万美元NOI和100, 000美元年度抵押债务的物业的DSCR为1.4（140, 000美元÷$ 100, 000 = 1.4）。 该比率可帮助贷方根据物业产生的现金流量确定最大贷款额。
DSCR小于1表示现金流为负。 例如，DSCR为.92意味着仅NOI足以覆盖92％的年度债务还本付息。 一般而言，商业贷方希望DSCR至少为1.25，以确保有足够的现金流量。
对于摊销期较短的贷款和/或现金流量稳定的物业，可接受较低的DSCR。 对于现金流量波动较大的房地产，例如酒店，缺乏其他类型的商业房地产所共有的长期（因此更可预测）的租户租赁，可能需要更高的比率。
利率和费用
商业贷款的利率通常高于住宅贷款的利率。 此外，商业房地产贷款通常涉及增加贷款总成本的费用，包括评估，法律，贷款申请，贷款发放和/或调查费用。
有些费用必须在贷款被批准（或拒绝）之前预先支付，而其他费用则每年申请。 例如，一笔贷款可能需要在结帐时支付一笔1％的一次性贷款发起费，以及一笔全额的四分之一的年费，直到贷款全额偿还为止。 例如，一笔100万美元的贷款可能需要先支付相当于10, 000美元的1％的贷款发起费，并每年支付2500美元的0.25％的费用（除利息外）。
预付款
商业房地产贷款可能对预付款有限制，旨在保留贷方的预期贷款收益。 如果投资者在贷款到期日之前清算债务，则他们可能必须支付预付款罚款。 提前偿还贷款有四种主要的“退出”罚款类型：
- 预付款罚款。 这是最基本的预付款罚款，计算方法是将当前的未结余额乘以指定的预付款罚款。 利息保证。 即使提前还清贷款，贷方也有权获得指定金额的利息。 例如，某笔贷款的60％的担保利率为10％，此后收取5％的退出费。 闭锁。 借款人无法在指定期限（例如5年锁定）之前还清贷款。 废止。 抵押品的替代。 借款人没有将现金支付给贷方，而是将新的抵押品（通常是美国国库券）交换为原始的贷款抵押品。 这样可以减少费用，但是这种还贷方法可能会遭受高额罚款。
预付款项在贷款文件中标识，并且可以与商业房地产贷款中的其他贷款项一起协商。
底线
对于商业房地产，投资者（通常是商业实体）购买该物业，出租空间并向该物业内经营的企业收取租金。 该投资拟作为创收财产。
在评估商业房地产贷款时，贷方考虑贷款的抵押品，实体（或主体/所有者）的信誉，包括三至五年的财务报表和所得税申报表，以及财务比率，例如贷款与价值之比。比率和还本付息比率。
