成本法定义

什么是成本法？

成本法是一种房地产估价方法，它推测购房者应为一块物业支付的价格应等于建造同等建筑物的成本。在成本法评估中，物业的市场价格等于土地成本加上建筑成本减去折旧。当物业是新的时，它将产生最准确的市场价值。

成本法是房地产的三种评估方法之一；其他是收入法和可比法。

该方法无需关注该地区其他类似房屋要出售的价格或物业产生收入的能力，而是通过计算如果建筑物被摧毁并需要更换时今天要花费的成本来对房地产进行估价。它还会影响土地的价值，并对任何价值损失（也称为折旧）进行扣除。

这种方法背后的逻辑是，对于买家来说，花钱购买比购买从头开始建造的房屋价格高的意义不大。

成本方法评估主要有两种类型：

收集完所有估算后，将按以下方式计算成本法：重置或再生产成本–折旧+土地价值=财产价值。

成本法估值方法建议买主为一件物业支付的价格应等于建造同等结构的成本。物业的市场价格等于土地成本加上建筑成本减去折旧。成本法被认为不如其他房地产评估法可靠，但在某些情况下可能有用。

一般认为，成本法不如收入法和可比方法可靠。它需要某些假设，包括理所当然的认为，买方有足够的可用土地来建造相同的财产。

此外，如果没有可比较的空地，则必须估算其价值，这会使评估的准确性降低。缺乏类似的建筑材料也会降低评估的准确性，并增加主观性。同样，计算较旧财产的折旧也不是一件容易的事，也很容易衡量。

尽管有这些限制，但在某些情况下，成本方法可能是有用的，甚至是必要的。当处理新的或与其他资产不同的资产时，分别评估房地产的各个组成部分特别有用。

成本法是必需的，有时是确定诸如图书馆，学校或教堂之类的专用建筑物的价值的唯一方法。这些资源产生很少的收入，并且不经常销售，这使收入和可比方法无效。

成本方法也经常用于新建工程。建筑放款人需要评估成本法，因为任何市场价值或收入价值都取决于项目标准和完工情况。在建设的各个阶段对项目进行重新评估，以便为下一个完成阶段释放资金。

保险评估倾向于使用成本法，因为只有改进的价值是可保的，土地价值与财产的总价值是分开的。在折旧值和完全替代或再生产值之间进行选择是评估的决定因素。

最后，有时会采用成本法来评估商业资产的价值，例如办公楼，零售店和酒店。收入法是这里使用的主要方法，尽管当设计，构造，功能用途或材料等级需要个别调整时可以采用成本法。

当成本法评估低于市场价格时，可能表明市场过热。相反，定期进行高于市场价格的评估可能意味着购买机会。

大多数住宅评估不使用成本法。相反，销售比较通常会推动这些类型物业的市场估值。

有一个例外是，如果该物业的邻近地区未得到充分改善或改善。在这种情况下，对改进价值的准确估算会增加确定价值的准确性，而仅使用可比方法是不可能的。