黄金和房地产等资产是主要投资，而购房是全球个人的一项常见投资，因为它被广泛认为是一项安全且有利可图的投资。 但是，投资房地产需要长期的承诺和高额的首付，即使从长远来看也是有风险的。 另外，许多投资者经常忽略成本。
请考虑一些与隐性成本和因素有关的重要点，这些隐性成本和因素使房地产投资成为风险高，成本高且可能不太赚钱的风险。 投资者在积hard血汗钱之前，应牢记所有这些。
普遍的看法
普通投资者可能会发现，五年前郊区的两居室公寓售价为30万美元，现在的售价为45万美元。 五年内的回报率是50％，比股票，债券或黄金的回报率要好得多。 绝对利润价值似乎也很高，达到了15万美元，并且可以利用融资给人一种利用杠杆资金来获利的幻想。
有了所有这些明显的好处，房地产投资面临的挑战和隐性成本是什么？
财产贷款的成本剖析
考虑一个人搬到新城市从事新工作的情况。 他预计会停留大约五年，但可以根据与现有雇主或同一城市其他雇主的职业发展来延长该期限。 在获得高回报的假设下，他考虑购买房屋或公寓，而不是租用房屋或公寓。
请记住，一个人可以以低至5美元的价格购买股票或交易所交易基金的一个单位，但是投资房地产需要数千美元。 尽管大多数房地产投资是通过贷款融资的，但购买价值300, 000美元的房屋或公寓仍然需要20％（60, 000美元）的首付。
缴费少于20％的个人可能会获得贷款，但最终他们将支付更高的利率，并被迫购买私人抵押贷款保险，这会增加成本。 较高的利率导致较高的还款额，抵押保险的费用通常为贷款额的0.15％至2.5％。
还有一笔一次性的贷款处理成本，大约是贷款金额（9, 600美元）的4％。 财产转移税或注册费因州而异，平均收取财产价值的2.5％，会使成本增加6, 000美元。
如果我们的投资者购买了公寓，则在五年内每月向公寓协会收取200美元的费用，总计12, 000美元。 然后，您应该增加维修，陈设和维护费用。 保守地估计，每年$ 1, 000会使我们在5年内总计达到$ 5, 000。
然后，假定所有者发现买家愿意在五年后以450, 000美元的价格购买公寓。
到那时，投资者将偿还银行的86, 400美元贷款。 加上首付60, 000美元，贷款处理成本（9, 600美元），财产转移税（6, 000美元），财产税（30, 000美元），公寓关联费用（12, 000美元）和一般维护（5, 000美元），总计为209, 000美元。
净收益是多少？
最初的20年期贷款本金$ 240, 000将在五年内降至$ 180, 000，因为投资者继续每月支付$ 1, 440。 投资者将从新买家收到的450, 000美元的销售价格中偿还这18万美元。 投资者为此物业支付了209, 000美元的总费用，另外向银行支付了180, 000美元以支付剩余的未偿还款项，因此他得到的净额为61, 000美元。
本质上，投资者在五年中花费了209, 000美元，并获得了61, 000美元的净利润，回报率为29.2％。 即使销售价格看起来很高，隐藏的成本也抵消了大部分收益。
让我们花更长的时间。 假设投资者继续在城市停留并持有公寓的全部20年贷款期限。 公寓的价值每五年增加1.5倍。 20年后，价值将达到152万美元，升值五倍以上。
投资者将偿还345, 600美元。 加上60, 000美元，总成本为405, 600美元。
使用与上面类似的计算，我们得到的总财产税为251, 000美元，维护成本（48, 000美元），一般维修和保养（20, 000美元），贷款处理成本（9, 600美元）和财产转让税（6, 000美元）。 总计为739, 600美元，因此20年的净利润为780, 400美元，回报率为106％，基本上是20年的两倍。
从长远来看，有效回报并不是那么大。 即使价格升值了五倍，利息支付，税金和其他费用的成本也降低了利润。
投资者还应注意，货币的实际价值会随着时间而下降。 由于通货膨胀，维护和定期维修的成本增加。 如果还考虑通货膨胀，净收益将进一步下降。 投资者在出售时还应考虑保险，经纪人费用和财产转让税。 包括这些将进一步减少净收益。
房地产投资还存在其他相关风险。 投资期间的发展可能会导致以后出售房地产的困难。 例如，嘈杂的新公路或犯罪高峰可能会使财产贬值。 任何超自然灾害，例如飓风或地震，都可能完全破坏财产，而只能从保险索赔中收回一部分。 即使在使用保险金进行重建之后，在该地区发生此类事件后也很难获得更高的价格。
物业投资的替代方案
投资者不应购买房地产，而应将房地产投资信托，房地产期权，基于房地产的ETF，共同基金和股票视为低成本的替代方案。
尽管股票存在特定于股票的风险，但是基金，ETF和REIT提供了多样化。 对于愿意在不受监管的市场中承担交易对手风险的勇敢者，房地产期权可以提供更高的回报，而无需付出成本或税收。
底线
房地产投资需要长期的大量财务承诺。 评估长期投资的价值是一项复杂的任务。 尽管一些投资者通过关注名义价格上涨而引诱，但有必要考虑所有成本。
